01 ロードサイド
このページの要点
- 幹線道路沿いの土地に商業店舗を誘致して、20年以上の定期借地権・定期借家権で貸す土地活用です。
- 契約方式は「借家方式」「借地方式」「一括借り上げ方式」「買い上げ方式」の4種類が基本です。
- 契約期間は10年から最長50年程。アパート経営より短期間で高収益が見込めます。
- 最大のリスクはテナントの中途撤退・破綻で、後継が決まらないと事業が成立しなくなります。
- 対策は、信頼できるテナント選びと、将来の転用を見越した建物設計、地主に不利にならない契約書締結の3点です。
- 特に契約書内容を専門家と確認することは最重要点になります。
20年以上の定期借地権、定期借家権を使った土地活用です。幹線道路沿いの土地や人通りの多い道路に面した土地に、商業店舗を建てて、借家方式、借地方式、一括借り上げ方式、買い上げ方式などで土地活用します。
通常20年の契約で地主は高収益が見込めます。
立地が良ければアパートよりも短期間で高収入を得ることができます。
ただ、借家方式では中途でテナントが破綻した場合、後継テナントがつかないと事業自体が破綻してしまいますので、信頼できるテナントに貸すということ、また、テナントの要望そのままで設計するのではなく、将来を見越して様々な視点で設計することも大切なポイントとなります。
借地方式では、定期借地権の契約書内容に十分な注意が必要です。立地が良い場所ではこの方式を選択する地主は多いものです。
ロードサイド活用が向いている土地の条件
ロードサイド型の土地活用は、どの土地でも成立するわけではありません。出店を検討する事業者が重視するのは、主に次のような条件です。
- 幹線道路や生活道路に面し、車からの視認性が高いこと
- 前面道路の交通量が一定以上あり、右折・左折で入りやすいこと
- 間口が広く、駐車場を確保できるだけの敷地面積があること
- 用途地域や接道条件などの法的規制で、店舗の建築が可能であること
- 周辺の商圏人口や競合店の状況など、事業者の出店基準を満たしていること
これらの基準は業種によって異なります。同じ土地でもコンビニには不向きでドラッグストアには適している、というケースは珍しくありません。まず土地の条件を整理し、どの業種に適性があるかを見極めることが出発点になります。
4つの契約方式の違い
| 方式 | 建物を建てるのは | 地主の初期投資 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 借家方式 | 地主 | 必要 | 建物を地主が建設しテナントに賃貸する。現在は建築費が高騰しているため収益を上げるには建築費を抑える工夫が必須。退去リスクは地主が負う |
| 借地方式 | テナント | 不要 | 土地のみを貸す。初期投資が不要で手堅く、収入も高いが、借りる側の負担が大きいので出店できるテナントが限られる。 |
| 一括借り上げ方式 | 地主 | 必要 | 事業者が土地を一括で借り上げ、地主に借地料を支払う。地主が多数になる大型施設の場合などの事例が多く、全て事業者に任せることで地主は煩わしいことは一切ない。 |
| 買い上げ方式 | 地主 | 一時的に必要 | 土地を事業者が買い取る。地主はまとまった資金が入る。 |
どの方式が有利かは、土地の条件、自己資金、相続の予定、そして事業終了後にその土地をどうしたいかによって変わります。「収益の最大化」ではなく「目的に合っているか」で選ぶことが重要です。
検討から開業までの流れ
ロードサイド型の土地活用は、テナントが決まってから建物を建てるのが基本です。一般的には次の順序で進みます。
- 土地の調査：用途地域や接道条件などの法規制、地盤、過去の利用履歴など土地に関係する全てを調査します。
- 市場調査：前面道路の交通量、商圏人口、競合店の状況などの市場調査を行い、土地に最もあう業種を洗い出します。
- テナント候補の選定：土地にあった業種の中から具体的に適性のある事業者に個別に打診し、出店条件をすり合わせます。
- 契約方式の決定と収支計画：借家・借地・一括借り上げ・買い上げのどれで進めるかを含め地主の立場で事業計画を立てます。
- 契約条件の交渉と契約書の精査：契約期間、賃料改定、中途解約、契約終了時の建物の扱いなど契約事項（通常30ページ以上）をチェックの上締結。
- 設計・建築：テナントの要望を踏まえ、後に地主に不利にならないよう、またアフターメンテナンスも十分に考慮し建設する。
- 引き渡し・賃料発生：開業後は契約事項に沿って管理・運営を支援します。
テナントが決まる前に建物を建ててしまうと、想定した賃料で貸せないリスクが一気に高まります。「建ててから探す」ではなく「決めてから建てる」が原則です。
失敗しないための3つのポイント
1. テナントの信用力を必ず確認する
借家方式では、契約期間の途中でテナントが撤退・破綻した場合、後継テナントが決まらなければ事業計画そのものが成り立たなくなります。ブランド名や知名度ではなく、事業実態と財務内容で判断することが欠かせません。また一部のテナントの契約書雛形は地主に不利なことが含まれているケースも存在します。契約書は地主の立場でチェックしてくれる専門家に相談することも重要です。
2. テナントの要望どおりに設計しない
出店するテナントの仕様に合わせすぎた建物は、そのテナントが退去した後の転用が難しくなります。将来別の業種が入る可能性も見越した設計にしておくと、長期的なリスクが下がります。地主の立場でアドバイスしてくれる建築の専門家に相談することも重要です。
3. 定期借地権の契約書は専門家と確認する
借地方式では、契約期間、更新の可否、契約終了時の建物の扱い（原状回復・買取請求の有無）など、契約書の条文がそのまま数十年後のリスクになります。契約前に必ず専門家に契約内容をご確認ください。
よくある質問
契約期間はどのくらいが一般的ですか？
定期借地権・定期借家権を用いる場合、20年程度の契約が一般的です。借地の場合、事業用定期借地権は10年以上50年未満の範囲で設定できます。50年以上の借地では一般定期借地権で契約します。
アパート経営と比べてどうですか？
基本的にアパート経営より短期間で高い収入を得られる可能性があります。一方で収入が1テナントに集中するため、撤退時の影響は入居者が分散するアパートより大きくなります。
契約期間が終わったら土地はどうなりますか？
土地をそのまま賃貸する定期借地権方式は契約期間の満了で終了し、原則として土地は返還されます。地主が建物を建設して賃貸する定期借家権方式の場合は、テナントの所有物を撤去してもらい建物を引き渡してもらいます。ただし建物の扱いは契約内容によっても異なるため、契約書の取り決めが重要です。
具体的にどんなテナントが借りてくれるの？
例えば、弊社が沖縄県内でお貸ししている物件ですと、ドラッグストア、コンビニエンスストア、カフェ、焼肉店などの全国展開チェーン店舗や病院、調剤薬局、ホテル、オフィス、倉庫などテナントの種類は様々です。まずは土地の調査を行い地主様の現状と要望をお聞きし、最適なテナントを絞り込みます。注意する点は中途撤退や契約後の賃料減額請求など、契約後のトラブルがない信用できる賃借人を選択することです。弊社は35年以上沖縄県内でテナント誘致を行っていて継続して地主を支援していますので、実例を元にアドバイスを行っております。
実際どれくらいの賃料が入るの？また高く貸せる方法があれば教えて欲しい
沖縄県内で実際に賃貸借されている賃料は、定期借地権で言うと月額賃料が土地の坪単価で300円から3,000円、一部地域では更に高額な場所も存在します。かなり賃料の幅が大きいことがわかるかと思います。隣接した土地でも賃料は異なるので単純に決定されるものではありません。通常、賃料は相場で決まるものと仲介する専門業者や不動産、建設会社は説明することが多いと思いますが実際は違います。弊社では1992年から35年以上沖縄県内全域の賃料実績を把握していることに加え、賃借するテナントの事業計画も把握しているため、貸す地主、借りるテナント、双方にとって最良の賃料をご提案して進めております。地主は当然高い賃料を好みますが、当初、無理に賃料をあげて契約しても、契約後にテナントから賃料減額請求をされるケースも少なくないようです。契約後に要求されると断りずらくトラブルになるケースもあるので、賃貸人、賃借人、双方にとってベストな賃料設定が不可欠です。短期的な視点ではトラブルになるので注意が必要です。
契約の時に注意することを教えてください。
契約で注意する点は契約書が地主に不利になっていないかどうかのチェックです。私たちも地主であり地主として契約書を締結することは多いですが、賃借人から提示される契約書には地主に不利な条文も存在することが実際にあります。意外に全国チェーン店舗の契約書でもそのようなことはあります。全国チェーン店は全国で起こった事例を元に契約書で不利にならないように更新することがあって、それは地主にとって不利になるケースもあるので注意が必要です。
初期費用や自己資金はどのくらい必要ですか？
契約方式によって異なります。地主様が建物を建設する「借家方式」や「一括借り上げ方式」の場合は建築費相当の初期投資が必要ですが、金融機関の融資を活用して自己資金の負担を抑えることも可能です。一方「借地方式」であれば、建物はテナント側が建設するため、地主様の初期投資は原則不要です。ご自身の自己資金の状況に応じて最適な契約方式をご提案しますので、まずはお気軽にご相談ください。
古い建物が建っている土地でも活用できますか？
可能です。老朽化した建物が建つ土地でも、更地にした上でロードサイド店舗として活用できるケースは数多くあります。解体費用については、更地渡しの契約条件では地主様のご負担となるのが一般的ですが、出店するテナント側が解体費用を含めて借地条件を提示するケースもあります。既存建物の状況を調査したうえで、解体費用の負担も含めた最適なプランをご提案いたします。
沖縄県内であればどのエリアでも相談できますか？
はい、那覇市、宜野湾市、うるま市、沖縄市をはじめ、沖縄県内全域でご相談を承っております。弊社は1992年の創業以来35年以上にわたり沖縄県内全域で土地活用・テナント誘致を手掛けており、地域ごとの交通量や商圏特性、賃料相場を把握しています。離島の物件を含め、まずはお気軽にお問い合わせください。
相続対策としてロードサイド活用は有効ですか？固定資産税はどうなりますか？
定期借地権を活用したロードサイド土地活用は、更地のまま所有する場合と比べて相続税評価額の減額など、相続対策の一環として検討される地主様も少なくありません。ただし、具体的な評価額や税額は土地の状況やご事情によって異なりますので、税理士など専門家と連携しながら、相続・税務の観点も踏まえたプランをご提案いたします。
まとめ＆無料相談のご案内
沖縄のロードサイド土地活用は、車社会という地域特性を最大限に活かせる非常に魅力的な方法です。しかし、法律の規制やテナント企業との交渉など、専門的な知識が欠かせません。
「自分の土地にどんなお店が呼べるか知りたい」「定期借地権について詳しく聞きたい」という地主様は、ぜひお気軽に株式会社ジョイントまでご相談ください。沖縄の土地を知り尽くした専門家が、無料で現地調査・診断をいたします。
