こんにちは。ジョイント企画室です

ただいま暦の上では、一年で最も暑さが厳しいと言われる

「夏の土用」の真っ只中ですね！

「土用の丑の日」にウナギを食べてスタミナをつけようと

計画されている方も多いのではないでしょうか

沖縄の夏差しと湿気は身体に堪えますので、

皆様もどうぞ無理をなさらず、

水分と栄養をしっかり摂ってお過ごしくださいね

ちなみに昔から「土用の期間は土を動かすな」

なんて言い伝えもありますが、

土地活用や将来のご相談なら時期を問わず大歓迎ですよ（笑）

さて今回も、ラジオ番組「FM沖縄 ジョイントタイム」へお寄せいただいた、

地主様からの気になるお悩みをご紹介いたします。

 

Q質問

不動産会社選びで良い業者の見極め方を教えて頂きたいです！

匿名

 

A回答

私自身地主でもあり、業者さんとお取引することもございます。

私自身の経験や私がご相談をお受けする際に心掛けていることを

お伝えしますね。

一つ目は「ありのままに理解してくれる」人です。

業者さんは当然自身の商品を売ることが

お仕事ですが、まずは地主のニーズを

ありのままに理解してくれる人は楽ですよ。

二つ目は、「整理してくれる」人です。

不動産、土地活用はいろいろなことを

判断して決定していきますが、

全ての要望を叶えることは殆どの場合できません。

整理して優先順位をつけていく作業が重要です。

毎週弊社には地主さんが

ご相談にお見えになりますが

ご自身の要望を明確にされている方は実は少ないものです。

要望や情報を並べて整理して優先順位を

明確にする作業は一人では大変ですから、

そのように整理して頂ける方はとても貴重ですね。

三つ目は実務経験です。

私は経験したことのない事は経験者を紹介するか

お受けしないことにしています。

未経験な事は実践して、実務を体験した後、

それを生かすようにしてきたので、今では

不動産、建築に関する事の殆どはご相談に

対応できるようになりました。

ネット時代からAIの時代に入って

知識は誰でも入手できますが、実際に経験した

経験者のアドバイスは効果的だと思いますね。

比嘉忠男

🏠 スタッフ解説：不動産活用の本質は「建てること」ではなく「権利と目的の整理」！

弊社代表比嘉が挙げた「優先順位の整理」と「実務経験」。

これは、沖縄の不動産事情において、特に重要な意味を持ちます。

土地活用と聞くと「アパートなどの建物を建てること（建築）」をイメージしがちですが、

不動産活用の本質はもっと手前にあります。

• 権利関係の複雑さ： 沖縄では、代々受け継いできた土地が親族間の「共有名義」になっていたり、境界線が曖昧だったりするケースが多々あります。まずはこの複雑な権利関係をきれいに紐解き、関係者全員が納得する形に整理する実務経験が求められます。

• 車社会の沖縄における「立地と用途」の見極め： 「貸し店舗を建てましょう！」とすぐに提案するのではなく、土地の形や前面道路の広さを見て「ここは車社会の沖縄では駐車場が確保しづらいので、マンションにするか、あるいは思い切って売却し、別の収益物件に組み替えた方が良いかもしれない」といった、不動産全体を俯瞰した選択肢を提示できるかが重要です。

• 「そのままにする・貸す・売る」のフラットな判断： 良い不動産会社は、自社の利益（建築請負など）にとらわれず、「今は売却すべきタイミング」「ここは借地として貸し出すのがベスト」と、地主様の目的（収益重視か、節税か、相続対策か）に合わせてフラットに判断し、優先順位をつけてくれます。

 

 

🔍 専門家の視点（不動産コンサルティングの観点から補足）

不動産コンサルタントや専門家の観点から見ると、本当に良い業者を見極める基準は「建築ありきではなく、多様な選択肢をフラットに提示できるか」にあります。

• 「建てる」以外の選択肢も提案できるか： 自社で建築を受注したい会社だと、どんな土地でも「アパート建設」を勧めがちです。しかし、真のプロは「ここは売却して別の収益物件に買い替えるべき」「今は駐車場や借地として貸すのが安全」など、土地の立地や地主様の目的に合わせた複数の選択肢を提示します。

• 士業チーム（税理士・司法書士・弁護士など）との連携力： 不動産のお悩みは税金、権利調整、相続など多岐にわたります。自社だけで抱え込まず、信頼できる専門家ネットワークと連携して「総合的な解決策」を出せる実績があるかも、大きな見極めポイントです。

 

🤝 株式会社ジョイントのご案内

おかげさまで株式会社ジョイントは、沖縄の地で実務経験34年を数えるまでになりました。

自らも地主として、土地活用のパイオニアとして様々な経験をしてきた弊社代表比嘉。

まずは地主様の声にじっくりと耳を傾け、一緒に頭の中を整理するという、

徹底して寄り添う姿勢を何よりも大切にしています。

親子二代、三代と長く引き継いでいく大切な資産だからこそ、

目先の利益にとらわれない、的確で専門的なサポートをお約束いたします。

 

📩 お気軽にご相談ください

「土地を相続したけれど、何から手をつけていいか分からない」

「色々な業者から提案を受けていて、判断に迷ってしまった」

「まずは今の状況や要望を整理するのを手伝ってほしい」

そんな時は、お一人で悩まず、ぜひジョイントの無料相談をご活用ください。

専門スタッフが親身になって、あなたの不安を安心に変えるお手伝いをいたします。

無料のお問い合わせ

それでは皆様、よい週末をお過ごしください　

ジョイント企画室

こんにちは。ジョイント企画室です。

7月も終盤に入り、沖縄はいよいよ夏真っ盛りですね
最近は夕暮れ時になると、

地域の青年会から響くエイサーの太鼓や、

涼しげな三線の音が聞こえてくる時期になりました。

これぞ「沖縄の夏！」というワクワク感がありますが、

日中の暑さは非常に厳しいですので、

皆様どうぞ熱中症対策を万全に、

こまめな水分・塩分補給を心がけて

健やかにお過ごしくださいね。

 

さて、今週もFM沖縄の番組「FM沖縄 ジョイントタイム」へ

たくさんの温かいメッセージやご質問をいただき、本当にありがとうございました！

今回は、土地や建物をお持ちの地主様・家主様なら一度は経験があるかもしれない、

こちらの切実なご質問にお答えしていきます。

 

Q質問

不動産業者から買取提案があります。何に気をつければ良いですか？

匿名

 

A回答

気をつける点を３つお伝えしますね。

実は弊社にも県外から弊社の事業用不動産を

買い取りたいという問い合わせが結構あります。

その時に、まず私が聞くことは、

なぜその不動産を購入したいかという動機です。

相手のニーズが掴めると交渉の余地が広がる事

と、価格の根拠も明確にしやすくなります。

 

二つ目の注意点は、一般の地主さんが見落としがちな

最終的に現金がいくら残るかという点です。

売買の税金や諸経費は大きいもので、全て明確に

することをお勧めします。

 

三つ目は、もしも少しでも違和感や不明なことが

あれば、信頼できる不動産会社に仲介に入って

もらうことです。仲介手数料は発生しますが、

後でトラブルに遭ったり、思っていた結果が

得られないことの方が大きなリスクかと思います。

地主の味方になってくれる方に出会えるといいですね。

比嘉忠男

 

 

💡 スタッフ目線で解説！沖縄ならではの注意点💡 

本日のジョイントタイム、いかがでしたでしょうか

ここからは私たち企画室スタッフの目線から、

「今の沖縄を取り巻くリアルな不動産事情」

を交えて、さらに一歩踏み込んで解説します！

1つ目のポイントである「相手の購入動機」について、

現在の沖縄はとても特殊な状況にあります。

現在、沖縄は県外や海外の資本から、リゾート開発、

ホテル建設、マンション用地、あるいは

インバウンド向け施設など非常に注目されています。

「相場より高く買いますよ」という言葉に惹かれて

安易に売却してしまったところ、

実はその土地の周辺で大規模な観光開発や、道路の拡張・

新設といった都市計画が進んでおり、

後から考えたら「本来はもっと価値がある場所だったのに、

安く買い叩かれてしまっていた……」

というケースが、現在一部エリアで発生してます。

相手の「本当の狙い」や「そのエリアの将来の価値」を

しっかり把握しないまま取引を進めてしまと、

大きな機会損失に繋がりかねません。

地元のトレンドや開発情報に

強いパートナーをみつけることが損をしないための

大きな防衛策になります。

 

専門家の観点：親族共有地と境界のトラブルを防ぐために

さらに専門的な観点から補足すると、沖縄の土地売買において非常に多いのが「相続登記の放置による親族共有地」と「境界の曖昧さ」を巡るトラブルです。

• 沖縄特有の「親族共有地」を狙った持分買取 先祖代々受け継いできた古い土地（トートーメーに関連する土地や軍用地など）で、相続登記が何代も放置され、いざ調べてみると親族数十人の共有名義になっていた……というのは、沖縄では非常によくある話です。 悪質な業者は、言葉巧みにその親族の中の一人だけから「持分（所有権利の一部）」を買い取り、その後、他の親族に対して「私の持分を買い取るか、あなたの分を売りなさい」と強引な交渉を迫ってくるトラブルが近年増えています。

• 「境界確定」の難しさ 戦後の混乱や大雑把な敷地管理の歴史から、お隣さんとの境界線が曖昧なまま、コンクリート塀が建っているから大丈夫と思い込んでいるケースが多々あります。いざ売却するとなると「境界確定測量」が必要になりますが、お隣との話し合いが難航したり、思わぬ費用や時間がかかったりすることがあります。

こうした複雑な権利関係や境界のクリア、法的なリスクの洗い出しを個人で行うのは非常に難しいため、やはり最初から信頼できるプロに仲介に入ってもらうのが最も賢い選択ですね。

 

🏢 私たち「株式会社ジョイント」の強み

私たち株式会社ジョイントは、実務経験34年にわたり、沖縄の地主様や家主様の土地活用、そして不動産売買を誠実にサポートしてまいりました。

沖縄特有の土地柄や複雑な親族間のご事情、地域ならではのデリケートな境界問題など、私たちが長年培ってきた経験があるからこそ、お客様の状況に合わせた「専門的で的確なサポート」をご提供できます。 何よりも、常にお客様の一番近くに寄り添い、「地主様の味方」として本当に納得のいく取引をお手伝いすることをお約束いたします。

 

 

📞 まずはお気軽にご相談ください

「県外の業者から突然手紙やチラシが届いて困惑している」

「今の土地の本当の価値や、売却した時の手残り額を知りたい」

「親族名義が複雑でどうしていいか分からない」など、どんなに小さなお悩みでも大歓迎です。

ジョイントでは、不動産の専門スタッフはもちろん、

税理士、司法書士、土地家屋調査士といった各分野のプロフェッショナルと連携し、

皆様のお悩みをワンストップで解決します。

また、一人でも多くの地主様のお力になれるよう、「無料相談」を行っています。

大切な財産を守り、次の世代へ繋ぐためにも、

まずは一度私たちにそのお悩みをお聞かせください。

 

無料のお問い合わせ

 

ジョイント企画室

こんにちは。ジョイント企画室です。

7月に入り、沖縄はいよいよ夏本番ですね

太陽が眩しい毎日ですが、

皆様いかがお過ごしでしょうか。

こまめな水分補給など、熱中症対策は万全にして

厳しい暑さを乗り切っていきましょう

さて今週も、

FM沖縄ジョイントタイムスタートしています

早速、ラジオにお寄せいただいた

地主さんのリアルなお悩みをご紹介しますね

 

Q質問

叔父から地主は大変だとよく聞かされます。

地主が一番大変なことはなんですか。また、将来親から引き継いだ時の為に、地主が学んでいた方がいいことってありますか

匿名

 

A回答

先週に引き続き、私が日常チェックしていること

で今週も二つお伝えしますね。

一つ目は、人口統計です。

沖縄県の人口は長らく毎年増加していましたが、

昨年から減少している市町村も出てきました。

地価や賃料の高い場所というのは人口が増加している

傾向にありますので沖縄でも地域差が出てきたことは

見逃せないことです。

二つ目は、株式市場の動向です。

不動産と株式市場の関係性は結構深いもので

国内で半導体工場が誘致された場所の賃料や地価が

上昇したエピソードは有名ですね。

また、最近プロの地主は、相続やインフレ対策で

不動産を株などの資産に変えていることも多くて

株などの投資について学ことは地主にとって

有意義なことなんですよ。

比嘉忠男

💡 スタッフからの補足・解説

比嘉社長のアドバイス、とても視野が広がるお話でしたね

スタッフの目線から、沖縄で地主業を営む上で「何が一番大変か」という点について、

沖縄ならではの視点で少し補足させていただきます。

実は今、沖縄の地主さんを最も悩ませているのが

「離島ゆえの建築・修繕コストの高騰」です。

沖縄は島国であるため、建築原材料の多くを

県外からの海上輸送に頼っていることと、

本州と繋がっていないために競争原理が弱く、

昨今の物価高騰（インフレ）や物流費アップの

影響が大きくなっている現状があるのです。

「昔と同じ感覚で修繕や建て替えを計画していたら、見積もりを見て驚いた」

という地主さんの声は少なくありません。

社長の言う「インフレ対策」や

「株式などを絡めた資産の分散」は、まさにこうした

沖縄特有のコスト高騰から資産を守るために、

効果的な知識だと思います

 

🧐 専門家の観点からのワンポイントアドバイス

もう一つ、沖縄の土地活用で頭に入れておきたいのが「エリア価値の激しい変動」です。

沖縄は米軍基地の返還跡地開発や大型商業施設の進出

新しい道路（バイパス）の開通などによって、

わずか数年で地域の人の流れや価値が

ガラリと変わる特徴があります。

「これまでは一等地だった場所が、近くに新しい区画整理地域ができたことで変化してしまう」

というリスクと常に隣り合わせなのです。

土地は一度建物を建ててしまうと、数十年単位で簡単に動かすことができません。

だからこそ、社長のアドバイスにあるように「人口統計」を学び、

未来の沖縄の地図がどう変わるかを見通す目を持つことが重要です。

時代に合わせた柔軟な資産防衛を行うために、

資産を受け継ぐ前から多様な投資や経済の仕組みを学んでおくことは、

地主の子や孫として将来の自分を助ける強力な武器になるかもしれませんね。

宅地建物取引士　グロガン恵美

 

🏢 株式会社ジョイントについて

私たち「株式会社ジョイント」は、沖縄の地で土地活用をサポートし続けて34年になります

ただ建物を建てる提案をするだけでなく、沖縄特有の流通リスクや未来の経済動向までを見据えた、

専門的で的確なサポートを行ってまいりました。

何よりも「地主に寄り添う姿勢」を第一に、

大切な資産を次の世代へ円満に引き継ぐお手伝いをしています。

 

📩 お問い合わせのご案内
「将来の相続に向けて、今からできる準備を知りたい」
「うちの土地のエリアは、これからどう変化していくんだろう？」

そんな疑問や不安をお持ちの方は、ぜひお気軽にジョイントまでご相談ください
初回は無料にてご相談を承っております。

また、税理士や弁護士といった各分野の専門家とも深く連携しておりますので、

ワンストップで安心の解決策をご提案いたします。

 

無料のお問い合わせ

 

それでは皆様、よい週末を！
ジョイント企画室　恵美

こんにちは。

ジョイント企画室の恵美です。

皆様いかがお過ごしでしょうか？

7月に入り、沖縄は本格的な夏を迎えましたね

ジリジリとした強い日差しが照りつける中、

今年は台風が多くて災害への備えも気になるところ

 

さて、今週もFM沖縄で放送中の番組

「ジョイントタイム」に、

ご質問が届きました　有難うございます。

早速ご紹介しますね

 

Q質問

叔父から地主は大変だとよく聞かされます。

地主が一番大変なことはなんですか。

将来親から引き継いだ時の為に

地主が学んでいた方がいいことってありますか

匿名

 

A回答

二つ目の質問の地主が学んでいた方がいいことについてお答えしますね。

お子さんやお孫さんが不動産継承することに

意識が高いことはとても頼もしくて

嬉しく思います。

学ぶことは沢山ありますが、地主である私が

日常的にチェックしていることを

今回は２つお伝えします。

一つ目は金利です。

日本は長く低金利が続いてきましたが、

昨年後半から金利のある時代に入りました。

実は私の実家を新築した際の金利は８％、

金利が４％を切った時点で借換を行いましたが、

あらかじめ金利の変化に準備ができれば

金利上昇のリスクも減らせます。

日銀金融政策会合や国債利回りのニュースなどを

チェックしておくだけでも良いですよ。

二つ目は、物価、インフレ動向です。

ニュースでも取り上げられると思いますが、

沖縄県のホームページでも消費者物価指数が

好評されていますし賃上げ率も参考になります。

物価は賃料の検証に必要ですし、

不動産投資において建設費の動向は一番重要で

一番抑えないといけない最大経費ですので、

物価動向は重要です。

私は海外を訪れることも多かったので、日本と

アメリカ等の物の値段差は実感していましたが

日本の物価が当然に上がっていくということは、

正直最近まで実感がなかったですね。

地主にとって準備するという事はとても大切です。

比嘉忠男

 

【ジョイントスタッフで宅地建物取引士の恵美からの補足・解説】

代表比嘉がラジオでお伝えした通り、

時代の変化に合わせた「情報収集」と「準備」は、地主様にとって非常に心強い武器になります。

特にここ沖縄では、台風や塩害、そして高温多湿といった厳しい自然環境があります。

そのため、大切な資産を守るため、

沖縄では耐久性の高い「鉄筋コンクリート（RC）造」での建築が主流です。

しかし、このRC造は木造などに比べて、資材（セメントや鉄骨など）の価格高騰、

つまりインフレの影響をダイレクトに受けやすいという特徴があるのです。

「いつ、どのような規模で、どんな建物を建てるか」を見極めるためにも、

日頃から物価のニュースに触れておくことは、

将来の建築コストを抑える大きな第一歩になりますよ

 

【土地活用の専門家としての視点】

土地活用を成功させるためには、金利や物価といったマクロ経済の視点だけでなく、

「土地の声を聴く」「市場（エリア）のニーズを捉える」という地域に根ざした視点も不可欠です。

沖縄県内でもエリアによって、商業地としての需要が高い場所もあれば、

医療・福祉施設、あるいは住宅地としての需要が高い場所など、

求められる役割は様々です。

親御さんから大切な土地を受け継ぐ際には、その土地が持つポテンシャルと、

時代の経済動向（金利・物価）の掛け算が重要になります。

焦る必要はありませんので、

まずはご家族で「どんな未来にしたいか」を少しずつ話し合ってみるのも

立派な学びの第一歩ですよ。

 

【株式会社ジョイントのご案内】

私たち株式会社ジョイントは、

沖縄の地で実務経験34年を迎えた土地活用の専門家です。

これまで10,000件以上の土地活用相談をお受けし、

定期借地権を活用した事業のパイオニアとして、

地主様の資産を守り、育てるお手伝いをしてまいりました。

単に知識を並べるだけでなく、地主様の「一生お付き合いできるパートナー」として、

常に地主様の立場に寄り添った専門的で的確なサポートを心がけています。

 

【お問い合わせ案内】

「将来の相続に向けて今から準備したい」

「持っている土地をどう活かすべきかアドバイスが欲しい」

という方は、ぜひお気軽にジョイントまでご相談ください。

弊社では、専門家による無料相談を随時受け付けております。

大切な資産の未来を、私たちと一緒に考えてみませんか？

下記よりお気軽にお問い合わせください

無料のお問い合わせ

 

それでは皆様、よい週末をお過ごしくださいね

ジョイント企画室

 

こんにちは。ジョイント企画室の恵美です

沖縄もいよいよ本格的な夏を迎え、

眩しい太陽がジリジリと照りつける季節ですね。

皆様、体調はいかがでしょうか～

冷たいさんぴん茶でも飲みながら、

体調管理にはくれぐれもお気をつけくださいね

さて、今週もラジオ番組

「FM沖縄 ジョイントタイム」で

お届けした内容を、

こちらのスタッフ日記でも

詳しくご紹介していきたいと思います

本日のご質問はこちら☟

 

Q質問

叔父から地主は大変だとよく聞かされます。

地主が一番大変なことはなんですか。

将来親から引き継いだ時の為に地主が学んでいた方がいいことってありますか

匿名

 

A回答

地主の一番大変なことは相続です。

相続で大変なことの一つ目は、地下の上昇なども

あって不動産の相続評価は高いけど、納税資金が

足りないという悩みですね。

みなさん地主はお金持ちのイメージが

あると思いますが実際は、

預貯金について少ない傾向にあるんですよ。

近年、政府がNISAなどで投資を促していることも

あって、不動産に偏らずに資産を分散させている

地主は増えてきました。

私も地主ですから大先輩の地主さんの

アドバイスも聴きながら色々、

分散投資については実践しているところです。

 

二つ目は、遺産分割です。

現金と違って簡単に不動産は割れないので

どう分けるか苦労するものなんです。

地主は、税金、法律、賃借人等との人間関係、

相続など様々な課題をずっと背負っているもの

なんです。

地主さんが学んだ方がいいことは次週お伝えしますね。

比嘉忠男

 

スタッフからの補足＆解説

代表比嘉が言うように、「地主＝悩みなんてなさそう」というのは大きな誤解なんですね。

特にここ沖縄では、那覇市周辺やモノレール沿線、リゾート地などを中心に地価が高騰し続けています。

土地の価値が上がるのは嬉しい反面、

将来かかる相続税の額も跳ね上がってしまう

という裏の顔があるのです

さらに沖縄特有の事情として、

強い台風や塩害、高温多湿な気候に耐えるため、

多くの建物が「鉄筋コンクリート（RC）造」で

建てられていますよね。

RC造は木造に比べて

建築費や将来の解体費が非常に高く、

日々のメンテナンスにもコストがかかるため、

これも「手元に現金を残しにくい」

要因の一つになっています。

こうした沖縄ならではの環境が、

地主さんの資金繰りを

さらに難しくしているのが現状です。

 

専門家の観点からアドバイス

土地活用・不動産全般の専門家としての視点から、少しアドバイスを補足させていただきます。

将来、大切な土地をスムーズに引き継ぎ、さらに次の世代へと繋いでいくためには、

まず「今ある資産の現状を正しく知る（土地の健康診断）」ことが何よりも大切です。

「先祖代々の土地だから」「親の土地だから」と

そのままにしていると、

維持費や固定資産税、あるいは沖縄特有の

気候による建物の修繕費ばかりがかさむ

「負担の大きな土地」になってしまっていることも少なくありません。

今のうちから、その土地がどれだけの収益を生んでいるのか、

あるいはどのような活用の可能性（ポテンシャル）を秘めているのかを一度プロの目で査定し、

不動産全体のバランスを整えておくこと。

これこそが、将来の負担を減らし、大切な資産を守るための賢い第一歩になると思います。

 

🤝 株式会社ジョイントのご案内

私たち株式会社ジョイントは、34年にわたって数多くの土地活用をはじめ、

不動産全般のお手伝いをしてきた実績がございます。

土地の悩みは、誰にでも起こり得る身近な問題です。

だからこそ私たちは、地主様お一人おひとりの状況や目的を丁寧に伺い、

最適な活用プランを一緒に考え、最後までサポートする姿勢を何よりも大切にしています。

これまで34年間、

地域の皆様のお手伝いをしてきた「土地活用のパイオニア」である弊社代表の比嘉をはじめ、

専門スタッフが確かな実務経験をもとに、専門的で的確なサポートをお約束いたします。

 

📞 お問い合わせ・無料相談のご案内

弊社では、これまで３４年間にわたる豊富な実績と経験を有し、

多くの『土地活用』を成功に導いてまいりました。

また、土地活用に関する相談実績は１０,０００件を超えております

「土地を引き継いだら、税金はどうなるんだろう？」

「今からできる資産分散の方法を知りたい」など、どんな小さな疑問でも構いません。

お気軽にご相談くださいませ

お問い合わせはこちら☟

無料のお問い合わせ

 

それでは皆様、よい週末をお過ごしくださいね

ジョイント企画室

こんにちは。ジョイント企画室です。

沖縄はいよいよ梅雨も明けて、だんだんと夏らしくなりましたね

毎日まぶしい太陽が照りつけていますが、皆様いかがお過ごしでしょうか

これからの季節は熱中症対策を万全に、

こまめな水分補給を心がけて元気に夏を乗り切りましょう

さて、今週もラジオ番組「FM沖縄 ジョイントタイム」に

たくさんのメッセージをいただき、本当にありがとうございました

その中から、家主様・土地活用をご検討中の方にとって知って頂きたい

こちらのご質問をピックアップしてご紹介します☟☟

 

Q質問

業者の計画書に修繕費がないのですが大丈夫ですか。貸店舗です。

匿名

 

A回答

修繕負担は賃貸借契約の内容によりますね。

ただ、建物躯体部分は原則家主所有ですから、基本修繕費は必要です。

例えば、躯体に関係するシーリングや防水は5年から10年、　

塗装は15年〜20年目で点検して施工が基本です。

家主が所有する設備メンテナンスもあって、例えば受変電設備や貯水槽等

ですが、これも最長でも20年程ではメンテナンスが必要となります。

建物ではないですが、駐車場や看板ポールも修繕負担が発生します。

今日本はインフレ時代ですから、初期の計画段階で費用の明確化は

とても大事なポイントですね。

比嘉忠男

 

 

補足と解説

ここからは、私たち企画室スタッフの目線から少し補足させていただきますね

例えば建物を建築する際、建築業者さんから出される初期の「収支計画書」では、

見かけの利益（利回り）を良く見せるために、

あえて将来の修繕費を記載していないケースが実は少なくありません。

しかし、形あるものは必ず古くなります。

特に私たちの暮らす沖縄は、強い紫外線、毎年のようにやってくる台風、

そして塩害や高温多湿という、建物にとっては

全国でもトップクラスに過酷な環境です。

コンクリートのひび割れから雨水や塩分が侵入すると、

中の鉄筋がサビて建物の寿命を縮めてしまいます。

「想定外の出費でローンの返済が苦しくなった…」ということにならないよう、

最初から「直すための費用」を毎月積み立てていく計画が必要不可欠なのです。

 ～土地活用の専門家の観点からアドバイス～

土地活用の専門家としてもう一歩踏み込むと、貸店舗（商業用物件）の場合は

「どこからどこまでをテナント（借り手）が直し、どこを家主が直すか」

という線引きを、

最初の契約書で明確にしておくことがトラブル防止の鍵となります。

一般的には、お店の内装や独自の設備はテナント負担、

屋根・外壁・共有インフラなどの建物基盤は家主負担とします。

計画書に修繕費が入っていない場合は、業者側に

「これは家主負担の修繕費が含まれていないのではないか？」と

しっかり確認を入れ、現実的な収支シミュレーションを

作り直してもらうことが大切です。

私たち「株式会社ジョイント」は、

沖縄の地で34年にわたり、土地活用や不動産全般の実務経験を

積み重ねてまいりました。

沖縄特有の気候風土や、地域の特性を熟知しているからこそ、

目先の利益だけにとらわれない、

20年、30年先を見据えた「専門的で的確なサポート」が可能です。

私たちは常に地主様・家主様の不安に寄り添い、

大切な資産を守るためのベストなパートナーでありたいと考えています。

 

 

【FM沖縄 ジョイントタイムへの質問大募集！】

番組では、皆様からの素朴な疑問や不動産に関するお悩みを随時募集しています。

「こんなこと聞いてもいいのかな？」と思うようなことでも大歓迎！

下記の質問フォームより、ぜひお気軽にお寄せください。

皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。

JOINT TIMEへのご質問

それでは皆様、よい週末を

ジョイント企画室

皆さんこんにちは。

ジョイント企画室です

6月も残りわずかとなりましたが、いかがお過ごしでしょうか。

最近は天気も良くなりましたね～

今週もジョイントタイムへご質問お預かりしています。

沢山のお問い合わせ有難うございます

 

本日の質問はこちら～

 

Q質問

雨漏り修繕で業者さんによって話（提案内容）が違ってい

て悩んでいます。

匿名

 

A回答

提案内容（見積）の違いは、恐らく、一方は根本原因の解決、

もう一方は応急処置による提案かと思います。

または、材料や施工方法の違いですね。

大切なことは、どんな見積でもそうですが、

安いからと決めると結局損をすることがありますので

注意してくださいね。

例えば、応急処置だけだと、根本原因は残りますので

また同じ処置（二重修繕）を

行わないといけなくなるかもしれません。

ただ、建物が老朽化してたり、契約終了までの期間が

短ければ応急処置でも構わないかもしれません。

タイミングも判断基準としては重要ですね。

見積を比較する場合のポイントは、

見積内容を全て同じに揃えることです。

私たちは、これまで35年間、沖縄県内に多数の建物を建設し、

自社所有建物もございますが、メンテナンスについては

数十年変わらず一人の人間が担当して行なっております。

何より、家主の立場で提案し、施工してくれるから

信頼して任せられるんです。

私は仕事は信頼が一番だと思います。

比嘉忠男

 

貸し店舗建物の修繕で迷う方必見！見積もりの違いと正しい比較法

「貸し店舗の雨漏り修繕を頼みたいけれど、業者さんによって言うことがバラバラで困っている……」そんなお悩みをお持ちではありませんか？

国道や県道沿いに土地を所有し、テナントビルやロードサイド店舗を経営されている地主様にとって、建物のメンテナンスは資産価値を守るための重要課題です。しかし、専門知識がないと、どの提案が最適なのか判断するのは難しいですよね。

FM沖縄で毎週金曜日に放送中の『JOINT TIME』では、パーソナリティの伊芸梓さんと共に、弊社代表の比嘉忠男が地主さんの疑問、質問にお答えしております。 今回は、番組に寄せられたリスナー様からの切実なご相談をもとに、「貸し店舗建物の修繕」で失敗しないための見積もりの比較ポイントを分かりやすく解説いたします。

1. なぜ業者によって提案が違う？「貸し店舗建物の修繕」の裏側

ラジオの放送では、リスナー様からこのようなご質問をいただきました。

【リスナー様からのご質問】 「雨漏り修繕で業者さんによって話（提案内容）が違っていて悩んでいます」

これに対し、弊社代表の比嘉がお伝えしたように、提案内容や見積もりの違いには明確な理由があります。業者さんによって意見が食い違う主な原因は、以下の2点です。

①「根本的な解決」か「応急処置」か

一方は「原因を根本から突き止めて完全に直す提案」をしているのに対し、もう一方は「今漏れている場所だけをとりあえず止める提案」をしているケースです。アプローチの目的がそもそも異なるため、提案内容に大きな差が生まれます。これは、なかなか気づけない盲点かもしれませんね。

② 使用する材料や施工方法の違い

防水工事や外壁塗装など、使用する塗料の耐用年数や工法によっても、提案内容はガラリと変わります。どのようにメンテナンスを行うかによって、建物の寿命も変わってくるんですね。

2. 安いだけで選ぶのは危険！知っておくべき「二重修繕」のリスク

見積もりを比較する際、つい金額の安さに目を奪われがちですが、ここには大きな罠が潜んでいます。

沖縄は美しい海に囲まれていて豊かな自然が魅力ですが、塩害や強い紫外線、高温多湿という、建築物にとっては非常に過酷な環境下にあります。 建物の不具合は、初期の小さなサインを放置したり、表面的な応急処置だけで済ませたりすると、あっという間に建物で重要な構造全体に深刻な劣化へとつながる可能性があります。

目先の安さだけで応急処置を選んでしまうと、根本原因は残ったままになり、また同じ処置を行う「二重修繕」が必要になってトータルコストが高くつくことも珍しくありません。大切なテナント様が入居する貸し店舗の場合、雨漏りの再発はオーナー様としての信用問題にも発展しかねません。

【例外】応急処置でも構わない「タイミング」とは？

ただし、すべてにおいて根本解決だけが正解というわけではありません。

• 建物自体が老朽化しており、近いうちに建て替えを検討している場合
• テナント様との契約終了（退去）までの期間が短い場合 このような状況であれば、あえて応急処置に留めるのも賢い選択肢です。建物の今後のライフサイクルを視野に入れて、最適なタイミングを見て修繕していくことが大切なんですね。

3. 貸し店舗建物の修繕で失敗しないための見積もり比較ポイント

では、複数の業者さんから見積もりを取った際、どこを基準に比較すればよいのでしょうか？

見積を比較する場合のポイントは、「見積内容を全て同じに揃えること」です。 A社が「根本解決の本格工事」、B社が「部分的な応急処置」の見積もりを出している状態で、金額だけを比べても意味がありません。

まずは業者さんに対し、「条件を同じにした見積もり」を再提示してもらうよう依頼しましょう。土俵を同じにすることで、見積金額だけではなく、提案内容について納得できる説明が行える信頼できる業者さんかどうかが見えてきます。

4. 34年の実績。ジョイントが「家主の立場」で信頼される理由

大切な修繕を任せる上で決め手となるのは、「その業者さんがどこまでオーナー様に寄り添ってくれるか」という信頼関係です。

弊社では不動産全般を含め、土地調査を始め、環境調査、様々な交渉、店舗誘致、新築物件建設等、これまで34年間、地域の皆様の土地活用をお手伝いをしてきました。 自社所有の建物があるからこそ分かる、オーナー様のリアルなお悩みがあります。

弊社代表がお伝えしている通り、メンテナンスについては数十年変わらず一人の人間が担当して行なっております。何より、家主の立場で提案し施工するからこそ、信頼して任せていただけるのだと自負しております。

5. まとめ：大切な資産を守るために。まずは弊社へご相談ください

貸し店舗建物の修繕は、建物の寿命だけでなく将来の資産承継にも直結する重要な問題です。業者さんごとの提案の違いに迷ったら、まずは「内容を同じ条件に揃えること」、そして「今後の運用計画に合っているか」を確かめてみてください。本日の内容が、今後の参考にしていただけたら幸いです。

土地の悩みは、誰にでも起こり得る身近な問題です。「この土地、どうしたらいいだろう」と少しでもお悩みの際は、どうぞお気軽にご相談ください。長年の経験と実務知識をもとに、地主様に寄り添いながら、最適な解決策をご提案いたしております。

一人でも多くの方のお役に立てるよう、初回の無料相談をご用意しております。土地活用のパイオニアである弊社代表比嘉へぜひご相談ください。 また、ラジオ番組へのお気軽なご質問や応援メッセージもいただけると嬉しいです。

 

 

 

ジョイントタイムへのご質問はこちらから☟

JOINT TIMEへのご質問

皆さんこんにちは。

ジョイント企画室です

最近はムシムシする日もございますが、いかがお過ごしですか？

 

今週もＦＭ沖縄ジョイントタイム、元気にスタートしていますよ

早速本日の番組はこちら・・

 

Q質問

先週に引き続いて今日も台風対策についてお話しをお聞きします。

 

A回答

沖縄の皆さんがよく利用しているコンビニやドライブスルーのお店は

鉄骨造ですが、その家主さんが注意して欲しいのが、吹き込みによる被害です。

鉄骨の端部が剥がれていたり、軒天井に空洞がある建物を見かけますが

その小さな箇所から強風が吹き込んで、被害が大きくなった事例があります。

また、鉄骨はコーキング部分がかなり多いのですが、

その劣化を放置することで雨漏れが発生し躯体に被害が及んだ実例もあります。

看板ポールも鉄部ですので劣化を放置すると倒壊した事例もあるので

注意してくださいね。

マンションで言うと、機械式駐車場や地下に設置している

ポンプの点検も重要です。浸水した際に自動で排水する為のものですが

放置しているといざという時に作動せず浸水という事例もあるようです。

あと、沖縄は湿度が高いので、多い事例かと思いますが、

外壁のカビも放置すると塗装や防水の劣化が進みます。

一般の方がジェッターを使うと表面を傷つけてしまうことがあるので

中性洗剤を使ってブラシで落とすのが安全です。洗剤で十分落ちます。　

比嘉忠男

 

このように、台風の事前の準備や普段のお手入れも大切ですが、

実は台風が去った「後」のケアも、建物を長持ちさせるためにとっても重要なんですね

強風が止んだ直後、建物の劣化を防ぐためには、

外壁やサッシに付着した塩分をすぐに洗い流してあげる必要があります

理由は・・サビるから

でも、多くの人が「雨がたくさん降ったから、もう綺麗になっているはず」と、

そのまま放置してしまいがちですよね。

 

実は、台風のときに降る雨には、海からの塩分がたっぷりと含まれています。

以前にも番組でお伝えしましたが、これをそのまま乾かしてしまうと、

一気にサビが出たり、建物のコーキングが傷んだりする原因になります

だからこそ、台風が通過した後は

“真水で建物をしっかり流してあげる”ことがお勧めです

 

また、建物だけでなく、台風が過ぎたら忘れずに車も水で洗い流してあげてくださいね。

皆様もご存じの通り、車も建物と同じで、台風の塩水を浴びるとあっという間にサビが進んでしまいますね

 

 

弊社では、３４年にわたって数多くの土地活用を始め、

不動産全般のお手伝いをしてきた実績がございます。

地主様お一人おひとりの状況や目的を丁寧に伺い、

最適な活用プランを一緒に考え、最後までサポートいたします。

土地の悩みは、誰にでも起こり得る身近な問題です。

「この土地、どうしたらいいだろう」と

少しでもお悩みの際は、どうぞお気軽にご相談ください。

 

また、弊社代表比嘉による無料相談もご用意しております

是非一度、専門家へのご相談をご希望される方、

お問い合わせください

長年の経験と実務知識をもとに、

地主様に寄り添いながら、最適な解決策をご提案いたしております。

無料のお問い合わせ

皆様良い週末をお過ごしください。

ジョイント企画室

皆さんこんにちは、

ジョイント企画室です

さて6月に入りましたね～

今週は沖縄へ台風が直撃しましたが

皆様は台風被害など、大丈夫でしたか？？

どうやら３年ぶりの台風だったようで、

私も台風中は不安な時間を過ごしておりました～

 

本日も宜しくお願いします！

Q質問　

今日のジョイントタイムは台風の事前対策についてお答えいただきます。

 

A回答　

毎年台風の事前対策は皆さん習慣になっていると思いますが

今日は地主、家主に参考になる台風被害の実例をもとにお伝えしますね。

まず、基本の対策は屋上やベランダ排水溝の清掃です。

実は私も先日実家の屋上を点検したところ、

排水溝に観葉植物のような木が生えていました　笑

ベランダは目につくところですが、屋上は

中々みる場所ではないので年に一度は点検が必要です

安全上不安がある場合は、業者さんに点検を

依頼することをお勧めします。排水溝の詰まりが原因で

躯体の劣化や雨漏れの原因となります。

また、飛散物で注意するものとして

太陽光パネルや空調室外機も点検がおすすめです。

開口部では、ガラス飛散防止フィルムが有効ですが、

年々台風は強くなっているので、

雨戸の設置も要検討ですね。

また、弊社で最近台風対策で取り組んでいるのは、

停電対策です。

電気自動車とV2Hを組み合わせて

非常時に車両から建物に電気を供給します。

数年前の大規模停電時に弊社お客様の薬局さんが

電気自動車の電気をを建物に供給した事例をもとに

弊社でも取り入れつつあります。

地震と違って台風は事前対策が可能ですので

ぜひ点検と対策をご検討ください。

比嘉忠男

 

 

近年の台風は、従来の「一時的な暴風雨」というイメージではなく、

長時間の停電や浸水被害を伴う“インフラ災害”として備える必要があると言われています。

特に2024年以降は、線状降水帯による局地的豪雨や、停電の長期化への注意喚起も増えており、

建物管理の考え方も少しずつ変化しています。

 

最近では、マンションや事業用物件で「防災備蓄」を見直す動きも広がっています。

飲料水や非常食だけでなく、モバイルバッテリー、

簡易トイレ、LED投光器などを共用部に

備えるオーナー様も増えているそうですよ

 

長年問題がなかった地域でも、急な冠水や

排水能力を超える雨量が発生するケースが

増えているため、

「うちは大丈夫」という考えを

見直す時期に来ているのかもしれません

ちなみに５月は、沖縄県で集中豪雨があり、

土砂崩れや道路冠水などの被害が発生していましたね

そして先日は台風が直撃しました

 

そういった対策の一つとして、

前回ジョイントタイムでもお伝えした

火災保険が役立つこともありますね

台風被害は修繕費だけでなく、

営業停止や空室リスクにつながる場合もあるため、

しっかりとした準備が必要です。

既に火災保険へご加入されている方は、

対象範囲や免責条件を事前に確認しておいてください。

備えあれば憂いなしですね

 

 

 

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄　ジョイントタイム

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして今年で11年目となりました。

有難うございます。

 

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

 

無料のお問い合わせ

皆様、楽しい週末をお過ごしください。

 

ジョイント企画室