土地活用30選
土地活用を考えているけど『どんな種類があるの』『どれを選べばいいの』と疑問をお持ちではないでしょうか。
土地活用には、土地と地主の数だけ様々な選択肢が存在しますが、まず大きく分けて、「売る」「貸す」「自分で使う」「隣同士共同で利用する」に分かれます。
弊社では全ての土地活用に対応しており、各エリア、種類毎に提携会社も多数ございますので他社へのご紹介も随時行なっております。土地とご自身のニーズに合った土地活用を見つけるには早めのご相談をお勧めいたします。
01ロードサイド
15年以上の定期借地権、定期借家権を使った土地活用です。幹線道路沿いの土地や人通りの多い道路に面した土地に、商業店舗を建てて、借家方式、借地方式、一括借り上げ方式、買い上げ方式などで土地活用します。メリット・デメリット
通常20年の契約で地主は高収益が見込めます。
立地が良ければアパートよりも短期間で高収入を得ることができます。
ただ、借家方式では中途でテナントが破綻した場合、後継テナントがつかないと事業自体が破綻してしまいますので、信頼できるテナントに貸すということ、また、テナントの要望そのままで設計するのではなく、将来を見越して様々な視点で設計することも大切なポイントとなります。
借地方式では、定期借地権の契約書内容に十分な注意が必要です。立地が良い場所ではこの方式を選択する地主は多いものです。
02コンビニ経営
20年の事業計画が一般的で、地主自身が建物を建てて経営します。メリット・デメリット
コンビニに適した立地であれば、高収益を目指すことができます。また２店舗、３店舗と複数経営されるとメリットが多く他店舗を目指すオーナーもいらっしゃいます。
ただ、コンビニ経営は一般的に、24時間営業となるので、思ったより精神的、肉体的にハードと感じる経営者もあるようです。ご家族の理解も必要となります。
03定期借地権分譲マンション
（前払い地代方式）
50年以上の定期借地権を使った土地活用となります。収益はロードサイドに比べると少ないですが、税務面では有利となります。また資産継承を目的で活用される地主さんもいらっしゃいます。
メリット・デメリット
契約時に前払い地代を受け取る方式にすると、その資金でマンションの一部を所有、賃貸し、地代+借家賃貸料を得ることも出来ます。または前払い地代でマンション内の一室を購入し居住することも可能です。ただし、50年と借地期間が長いため、その間の地代改定や賃貸人とのトラブルについて対応できる業者選択も必要です。更に優良なデベロッパー（事業主）との事業であれば、50年後戻ってくる土地の価値も上昇する可能性が高いと思われます。
04戸建分譲住宅
50年以上の一般定期借地権を使った土地活用です。住宅地域で複数土地を所有している地主さんの活用が多いです。メリット・デメリット
土地を分筆し資産継承の目的に行われたり、土地活用のリスクを負いたくない方や地域の住環境を良好にしたい、貢献したいという方もいらっしゃいます。税務面のメリットもあります。平成4年の定期借地権誕生の頃は、50年という借地期間が長いとデメリットと感じる地主さんが多かったのですが、最近では長期で安定した収入が見込めると60年、70年という借地物件も存在します。ただし、借地が長いということは、地代改定について十分な知識と経験のある業者選択がかかせません。
05簡易宿泊所
50年以上の定期借地権と定期借家権の組み合わせで行う土地活用です。定期借地権の前払い方式と組み合わせて行われることもあります。メリット・デメリット
年々増加する観光客（外国人含）をターゲットに簡易宿泊所を建設し、業者に運営を委託する方式です。高収入が見込めますが、事業運営がうまくいかないと破綻します。当初の事業計画での企画や設計が重要で、その企画に基づく信頼できる事業運営者が必要です。いずれにしても、事業内容を十分理解すること、信頼できる不動産業者、宿泊施設運営業者と事業化することが望ましいです。
06ビジネスホテル
30年の定期借地権、借家権を使った土地活用です。 ビジネスマンをターゲットとし、シングルルームを基本としていますが、近年では観光客や地元客でも使われることが多くなっています。メリット・デメリット
立地条件によって活用できる土地が限られてきます。収益性は高い手法で、土地を買い取り行う手法、借地方式、また借家方式とありますが、借家方式では建築費が数億と高額になるので慎重に判断する必要があります。万が一破綻した場合は、事業採算に合う建物の転用が難しく、債務返済が滞る実例もある様です。
07保育園
保育園は待機児童が社会問題になっていた2010年頃から増えていった活用方法で、土地買取方式、借地方式と借家方式の３種類です。メリット・デメリット
保育園運営には、様々な特例があります。各行政にて確認できます。
信頼できる保育園経営先に出会えれば、長期安定した収入が見込めます。近隣とのトラブル事例もあるので建設前の地域との調整など注意点もあります。
08医療施設
医療施設は、初期医療をする「診療所」と入院や専門医療を行う「病院」の2種類があります。一般的に土地活用で多いのは診療所となります。メリット・デメリット
診療所の土地活用は土地買取、借家方式、借地方式ありますが、近年多いのは借家方式です。成功のポイントは開業医の実力次第です。良いお医者さんと出会えれば長期安定した収入を得られます。ただ、賃料は決して高くはないもので地域貢献で選択される地主様も多い活用方法です。病院ですと数千坪規模の土地を買い取っての計画がほとんどです。
09売買
不動産を処分するのは土地活用ではないと思われる方も多いのですが、資産を買い換える例もありますし、十分活用術の一つです。メリット・デメリット
売却すればまとまった資金を得ることができますが、継続的な収入を得ることはできません。また、売却時には仲介手数料や登記費用などの諸経費がかかるほか、売却して得られた利益に対しては譲渡所得税がかかります。
しかし、売買資金で新たな投資をすると継続的な収入を得られます。投資など、できれば売買する前に税務面や法務面など実務のわかる専門家に相談することをお勧めします。
10アパート・マンション
最も多い土地活用で、自己資金なしで企画される方も多いですが、建築費の３割以上の初期費用を準備することが肝要です。どの地域でも競合状態で、企画段階でターゲットをよく検討したり、維持管理費がかかりにくい様にするなど、様々な工夫が求められます。既に土地を所有している地主の方が資金計画について余裕を持って計画することができます。メリット・デメリット
満室に近い経営を続けることができれば、将来的には安定した収入とすることもできます。一方、年間の経費として、固定資産税や共用費用、維持管理費などが必要になる他、企画段階で不動産所得としての税金等、税務的のチェックも欠かせません。
相続税対策になる場合があったり、賃貸経営で赤字が出ても給与所得など他の所得のプラスと損益通算できることで資産形成と捉えるサラリーマンもいらっしゃいますが、賃貸経営のマイナスが大きくなり、破綻する例もある様なので大変注意が必要です。
11外国人向け賃貸
外国人向け戸建賃貸を建てることによる土地活用は、基本的には賃貸アパート・賃貸マンションを建てるのと同じ考え方です。違いは仕様と立地です。外国人は立地に厳しく、また建物仕様はその国々で生活スタイルが違いますので仕様が異なります。メリット・デメリット
住居地域で小さな土地からでも始められますが、一般の賃貸住宅に比べて建設費が割高、家賃設定は高いのですが、事業計画上で慎重さが必要で、空室が出ると高いリスクになります。将来、子供達に相続させる家と考えている地主さんもいらっしゃいます。
12シェアハウス
シェアハウスは1つの建物の中に複数の居室と、リビング、キッチン、浴室、トイレなどの共用施設を備えた賃貸住宅です。「共有」と「交流」を楽しめる住まいとして、若い世代を中心に注目されています。メリット・デメリット
基本的には賃貸マンションや賃貸アパートと同じ運用ですが、アパートやマンションと比較して建築費用を抑えることができますし、良好なコミュニティを形成できれば入居率も高い商品となります。デメリットとしては、管理費用コストが高くなる点があります。また管理会社に任せっきりではなく、管理状況の定期的なチェックは効果的です。
13賃貸併用住宅
賃貸併用住宅は、自宅部分と、賃貸部分があるものです。アパート・マンションや、戸建賃貸などと同じように考えることができます。将来自宅部分も賃貸に出したり、逆に貸してる部分も自宅にして２世帯住宅とすることも可能です。自分が必要な時に使える様に賃貸契約は定期借家契約にすることが重要です。メリット・デメリット
相続税や固定資産税の節税が期待できます。居住部分が半分超以上あれば、アパートローンより金利の低い住宅ローンでの利用も考えられます。デメリットとしては、賃貸と居住が混在すると、住みごごちの満足度が落ちると感じる方もいらっしゃいます。あと売却しづらいこともあります。
14ガレージハウス
車庫付き住宅のことで、車やアウトドアなどを趣味とする人たちにアピールできる賃貸物件です。一階部分にガレージを組み込んでいるため、住居部分から好きな車が望める設計のものもあります。ガレージ以外にも趣味や趣向にターゲットを絞り込んだ賃貸住宅が増えています。メリット・デメリット
車庫面積が建物の延床面積の1/5以下であれば、車庫部分は建築面積から除外され、固定資産税の税額算定からも除外されることがある様です。
また、一般的な賃貸物件と比べて、ガレージハウスは賃料を高めに設定できるメリットがあります。ただし、このような趣味嗜好の方をターゲットとする為、設計には十分検討を重ね、できれば設計段階で入居者を決定していればリスクは最小で済むでしょう。
15トレーラーハウス
トレーラーハウスとは、けん引できる住宅で車両扱いになるため、建物が建てられない場所でも設置することができることがあります。住み心地を心配される方もいらっしゃいますが、最近は各メーカーが注力し、高機能の車両も多く販売され、快適に過ごすことができるようになっています。メリット・デメリット
トレーラーハウスのコストは一台数百万円、初期費用を抑えるには効果的と言えるでしょう。。また、住居としても店舗として活用することができ、柔軟性に富んでいる点がメリットです。なお、設置する場所によっては法的なことや様々規制もあり事前に確認しておく必要があります。
16駐車場
駐車場経営には、自身で経営する月極駐車場や、全国チェーンに一括して賃貸するコインパーキング形式などがあります。駐車場経営による土地活用が向く土地としては、ホテル、イベント施設の近くなど、周辺の施設利用のための駐車場としての利用が見込める場所などが考えられます。メリット・デメリット
需要のある立地であれば、安定性も収益性も高いものとなります。一般的に初期投資も少額です。何より将来他の土地活用に転換しやすいのがメリットと言えます。
コインパーキング形式は専門業者に土地を一括借上げして機械を導入することにより地代を受け取る方法と、専門業者から機械を購入して管理を依頼する方法があります。機械を購入するリスクを負う必要がありますが、収益を高くすることができるため、立地によって判断が必要となります。
17トランクルーム
トランクルーム（荷物入）は、駐車場の土地活用方法と近く、専門業者に土地を一括借上げしてもらう方法と、トランクルーム（コンテナ利用も有）を購入、設置し、管理を業者に依頼する方法があります。メリット・デメリット
駐車場と近いですが、トランクルーム経営は、立地に厳しいものです。しっかり市場調査した上で検討することをお勧めします。単に住宅街やオフィス街がいいというわけではなく、ターゲットをなるべく絞り込むことが成功の秘訣です。
18コインランドリー
駐車場と似ています。自分でコインランドリーを経営する。またはチェーン店舗に賃貸する方法があります。賃貸の場合の家賃設定はそれほど高くありません。比較的狭い土地や建物でも導入しやすいものです。メリット・デメリット
デメリットとしては、設備の導入、維持費用がかかる点があげられます。
また、近年競合も多く、周辺環境、価格相場等設置後の経営努力は必要です。駐車場からの見せ方なども工夫が効果的でしょう。
19太陽光発電
太陽光発電システムは、事業用であれば20年間売電価格が固定されるため、安定収入を見込むことができます。メリット・デメリット
太陽光発電システムの経年劣化による発電効率の低下や、設置場所によっては破損などがリスクとして考えられます。太陽光発電システムによる土地活用は、設置場所を十分検証しましょう。また設置の際の法的チェックも欠かせません。
20老人ホーム
老人ホームの施設運営業者が希望する建物を地主が建設し、一括借上げしてもらって運営する方法と地主から土地を買い取って行う方法があります。メリット・デメリット
建物用途の転用が難しい事業ですので、優良な介護事業者を見つけることが重要です。
21サ高住
(サービス付き高齢者住宅)
様々なサービスが受けられる高齢者向けの賃貸住宅です。基本的には老人ホームと同様の運営になります。
メリット・デメリット
万が一事業者が破綻した場合は、シェアハウス等への転用も検討できますが、優良な事業者を選定することが非常に重要です。
22グループホーム
近年のグループホームは症状や目的も様々です。メリット・デメリット
地主自ら運営する場合もありますが、事業者と共同経営、または老人ホーム同様地主が建設し一括して賃貸する方式もあります。いづれにしても高齢者施設全般に言えることは優良な事業者を選定することです。
23土地信託
土地信託は信託会社などと信託契約を結んで土地を提供し、信託受益権を得る方法が一般的です。信託受益権は、土地の運用で得た利益から配当を受ける利益のことです。メリット・デメリット
土地信託では、土地の運用で充分な利益が出なければ配当が出ないこともあります。信託する業者選びは慎重に行う必要があります。
24等価交換
等価交換は、業者に土地を提供して、提供した土地に見合った分の建物を取得します。メリット・デメリット
節税対策で検討する方もいらっしゃいます。ただ自己建設よりも収益は落ちることがあります。土地信託や等価交換による土地活用は、地主から要望して行うというよりは、信託会社や不動産会社から事業採算を見込まれ提案される場合が多いものです。
25資材置き場・現場事務所
6ヶ月〜1年ほどの一時的な短期賃貸借となります。借地権が発生しないように契約締結が必要です。メリット・デメリット
駐車場と近い活用方法ですが、より短期の借地契約となりますので、活用方法を検討している間や活用のタイミングを図っている方々が利用されることが多いです。口頭で約すのではなく、きちんと一時使用の契約を締結することをおすすめします。
26倉庫・工場・ショールーム
10年から30年の借家方式、又は30年の定期借地権活用、土地買取で建設などがあります。メリット・デメリット
用途地域によって建設できる場所が限られています。近年沖縄では倉庫の需要が高く、家賃設定も高くなっています。設計段階で、業者任せではなく、自ら調査内容を聞き取り、法令遵守が徹底されているかなど確認をお勧めします。規模が大きく転用が難しい場合もあるので事業者選定には気をつけましょう。
27オフィス
複数のオフィスが入居する建物（借家）と、一棟一括借上方式（借家）、借地方式があります。メリット・デメリット
テレワークが普及したことと企業のコスト削減の動きが強まってきていることを要因として挙げています。空室が出ると大きな損失になりますので、表面利回りではなく、正確に実質利回りを算出できる事業者に依頼することが重要です。
28広告看板
小規模の土地（建物）でも視認性が高い場所であれば活用できます。直接企業へ賃貸、一括して広告代理店へ賃貸するなどあります。メリット・デメリット
効果性が高いのは、最初で計画的に企画設計することです。無秩序に設置すると広告としての目的が達成できなくなり様々なリスクとなります。台風や塩害対策、法的なチェックも欠かせません。地域への配慮も欠かせません。
29ゲーテッドコミュニティ
理想は一般定期借地権70年以上での活用となります。ゲートで囲われた小さなタウン（街）を作るようなもので、良好な住環境の誕生に貢献したい地主さんにお勧めです。メリット・デメリット
多くは防犯性の高い、地域の憧れとなる住環境となり、土地の価値が上昇しますが、事業者と管理会社の選定が非常に重要です。事業開始後にコミュニティが崩れると住みづらく、管理費など財政面でも悪化し土地の価値を下げている実例もあります。当初の事業者が価値観を同じくする居住者を丁寧に選定すること、事業開始後は管理会社が管理規約を徹底し、権利売買の際はコミュニティを維持できるよう丁寧な対応が必要です。
30農地
これまでは農地を宅地や商業地へ転換することが多かったものですが、近年、農地として活用する地主は徐々に増えています。体験農園としての活用や営農希望者とのマッチング、営農をする際のサポートを事業とする企業や団体も増えています。メリット・デメリット
これまでの農業とは異なる新たな品種や栽培方法を活用、仕組みも様々な農業が誕生しています。弊社では未だ経験のない分野ではありますが、専門家の間では非常に注目度は高く、弊社代表も試験的に取り組んでいる活用方法です。
