弊社も、店舗運営ノウハウやブランド力を活用できるフランチャイズ店舗経営の経験がありますが、トラブルを防ぐ３つのポイントがあります。一つ目は、事業計画書の信憑性です。本部から最初に提示される事業計画書の売上予測値が上方修正されていたり、契約時、契約後の費用について十分な説明がおこわれないまま契約してしまうこともあります。二つ目は、マニュアルやノウハウがまとめられている書類はあるものの、支援や指導が不十分な場合です。三つ目は中途でやめたい時に違約金が発生する場合がある点です。思うように売上が伸びなかったり、自身の健康問題であっても違約金を請求される契約も存在するからです。

このようなトラブルに遭わないために、実際に先に加盟している先輩方のリアルな声を複数聞いたり、契約の専門家に相談することは重要です。

具体的にどこの本部と加盟契約した方が良いかという点では、業界が成長途中でピークの少し手前くらいが、売上予測が立てやすく経営は楽な場合が多いです。

一番大切なことは、人任せにしないことですね。後々任せることは良いのですが、最初から人任せで自分自身はオーナーとして資金提供のみというのは失敗することが多いようです。また、業態を選ぶ時の理想は、儲かりそうよりも自分自身が好きなことがいいですね。

まず先週もご紹介いたしましたが、登記簿謄本を入手すれば、所有者やその住所など情報で現在誰の名義なのかわかります。 土地、家、建物、マンションなどの不動産所有者の氏名・住所は、法務局に備えてある登記簿に記載され一般公開されています。 法務局で誰でも登記簿謄本・登記事項証明書の取得が可能ですので確認してみてください。

ただ、登記簿上で住所変更が行われていないことも多くあるので、その場合は、司法書士、弁護士に弁護士照会という手続きで調べることが可能です。司法書士、弁護士は業務上、必要性がある限り、住民票の写しや戸籍事項証明書を取得することができます。

所在地が特定できれば、面談して話し合いも可能かと思われますが、私の経験上、第３者の専門家に依頼するのが一番かと思います。利害関係がないのでお互い身構えることがないです。相続登記に関することであれば司法書士にお願いすることをオススメします。

まずその土地の所有者を調べる方法ですが、

登記簿謄本に所有者は記載してあります。以前は法務局に行って登記簿謄本を取得するのが当たり前でしたが、今はクレジットカードと地番が分かればインターネットで簡単に調べることができます。住所ではダメで、土地は「地番」、建物は「家屋番号」が必要です。地番がわからない場合は、法務局に行って地番から調べる必要がありますね。

登記情報提供サービス　https://www1.touki.or.jp/

相談先ですが、

まずは行政に相談するのが一番です。

空き家の場合ですと、2015年空き家対策特別措置法から行政も空き家の調査を行なっていて、特定空き家に指定されると、助言、指導、勧告、命令など色々な処置が可能になっています。ただ、コロナ以降行政の負担は増すばかりですので、市町村によって対応は異なると思われます。

空き家の雑草などの問題は、家主、地主の事情がわかると対応策も示しやすいので、改善することは勿論ですがその原因がわかるといいですね。

地主、家主のみなさんも、行政から特定空き家に指定されてしまうと税制上の優遇もなくなりますし、専門家に相談することをお勧めします。

確かに相続登記の義務化が2024年4月1日からスタートしますが、結論から申しますと、正当理由がきちんとあれば大丈夫です。心配せずに進めてください。

代表的な正当理由は三つあります。

１．相続登記が長期間放置されており、相続人が多数いるため、資料収集や他の相続人の把握に時間がかかる場合。
２．遺言の有効性や遺産の範囲について争っている場合。
３．申請義務を負う相続人自身が重い病気にかかっている場合など。

また、相続登記の義務化には、3年間の猶予期間も設けられています。詳細については法務省の特設ページをご参考ください。
▼法務省特設ページ
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00590.html

専門家にアドバイスを求める場合は、司法書士に相談するのが良いでしょう。

ジョイントでは毎週金曜日に土地活用に関する疑問質問にお答えしています。お気軽にFM沖縄またはジョイントのホームページからご質問ください。

先週ご紹介した相続土地国庫帰属制度についてご質問が多かったので、今日は簡単にご紹介したいと思います。

土地を相続した人が、土地の管理が難しいなどの理由から土地を国に引き渡す、つまり国庫に帰属させることができる新しい制度です。
お近くの法務局でご相談できますが、国に土地を引き渡せる人や引き渡せる土地には要件があります。また費用も数十万程かかりますので、相談前に詳しくは政府広報をご覧ください。

法務局に相談する際は、　登記簿謄本・公図・測量図・土地の現況など全体が分かる画像又は写真が必要ですのでご準備頂いてご相談くださいね。

土地の相続手続きは期限がありますので、注意が必要です。
まず、遺言書の有無を確認し、遺産の状況や法定相続人を把握します。相続には申告も必要ですので、専門家に相談することが大切です。
相続放棄は相続を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きが必要です。手続きが複雑であるため、司法書士や税理士に相談・委託するのが賢明です。

また、相続した土地の活用方法は自己利用（自分で使う）、賃貸（誰かに貸す）、売却（誰かに売る）などがあります。
売るのは活用ではないと考えるかもしれませんが、別の土地や建物に買い替えたりすることも可能ですので、売却も活用の一環として考えられます。
相続土地国庫帰属制度もスタートするなど新たな制度や法改正もありますので、専門家に相談することで最適な方法が見つかります。
特に沖縄の土地活用に関しては、地域の特性や規制を考慮する必要がありますので、地域に詳しい専門家のアドバイスを受けることが重要です。

活用方法は本当様々ですね。私たちは、まず土地を段階的に調査、地主や関係者のニーズを引き出して、いくつか選択しご提案しますが、皆さん関心が高いのは、収入が多い方法、相続税対策はどうしたらいいのか？などです。

沖縄の土地活用で皆さんよくご存知なのはアパート経営だと思いますが、30年近く私たちが手がけた活用ではアパートは意外と少なくて2％以下です。交通量が見込めるなら、ロードサイド店舗、飲食店、コンビニエンスストア等があります。又弊社でも所有していますがホテル事業も収益性は高いです。でも活用年数が50年以上のものが多くて３世代の活用方法となります。地域貢献という点では、病院や高齢者施設等もあります。ただ事業がうまくいかないと地主にリスクになるので経営面、事業計画のチェックは重要です。相続税対策という点で言うと、定期借地権付き分譲マンション等もあります。私たちは日本第1号の定期借地権事業を手がけたグループ会社で、前払地代方式は全国初、定期借地権のパイオニアとして30年以上の実績があります。工場や倉庫、オフィスも県外からの進出も多く需要がありますよ。本当いろいろですね。
私たちは土地活用のほぼ全てを経験しています。あと、何もしないというのもあります（笑）今は何もしないという意味ですが、土地の強みと相続対策を考え選択の一つです。

絞ると２つですね！一つ目はある程度内容がそろってきた時点で一度客観的に見つめてみることです。専門家でも主観が強くて、第三者として一歩引いてみる客観的な視点がないとリスクが増えます。二つ目は人間関係です。結局人が全て関わるわけですから信頼できる人とご縁があることが私は一番だと思います。