皆さんこんにちは　

最近は雨が降ったり、晴れたりと、

天気がめまぐるしく変わっていますね～

皆様いかがお過ごしでしょうか。

ジョイント企画室です。

 

今回も前回に引き続き、「ロードサイド店舗」に関するご質問をご紹介しますね。

 

Q質問

相続した土地が幹線道路沿い。ネットで調べたロードサイド店舗について教えてください。

匿名

 

Q③質問

どうやって進めるの？自分で？業者に任せる？

A③回答

主に自分で進める方法と業者を通じて進める方法の２種類があります。

コンビニエンスストアなど、社内に開発部があって

直接地主に出店を申し込む会社もあれば、

業者を通じて地主に提案がある場合もあります。

私たちのように、経験と知識があれば、

業者を介さず、店舗側と直接交渉する方が

中間コストなどを省けますので地主の条件はよくなります

直接交渉のデメリットは、提案条件を判断する能力と

実務経験が必要となる事、

賃借人から提示される契約書は

地主に不利なこともあるので、法的な知識が必要、又

税務面での検証も必須となるので、

ロードサイドに賃貸経験がある地主で、

かつ、各専門家を顧問や相談先を持っていないと

トラブルにあう可能性はありますね。

不動産業者であっても法的なことや税務、

実務に乏しいことが多いのもこの分野です。

ちなみに私たちは30年以上の経験があります。

比嘉忠男

 

 

Q④質問

店舗が撤退した場合どうなりますか？

デメリットはないの？

 

A④回答

ロードサイドのデメリットの一つが賃借人の中途撤退です。

私たちも中途撤退のリスク回避の工夫は色々行っていて

30年以上の実績の中で撤退は1割にも満たないものです。

中途撤退が起こると、借家で賃貸している場合は、

建物建設時の借入金が残ったり、

建設協力金に対する課税で

資金繰りに困ったという事例はあるようです。

借地で賃貸している場合ですと、

地主の被害は少ないですが、

一旦撤退した場所ということで、

場所によっては、後継テナントが決まらない、

または、賃料減額を提案される場合もあるかと思います。

解決策の一つは、シンプルに撤退する確率の少ないテナントに貸すことです！

私たちは、

店舗の売上予測や事業計画の内容についても精査して

仮に賃貸借期間が20年であれば、

その間、事業運営がどうなのかというところもチェックします。

会社というのは、担当者や役員は変わりますので、

会社と事業そのものがどうなのか判断してくださいね。

 

比嘉忠男

 

 

追加で御説明しますね・・

 

 

土地活用をご検討する場合、

「継続して地代を支払って頂けるのか」

という疑問を持つ方もいらっしゃると思います。

万が一、中途撤退された場合、

多くの問題が発生します。

 

中途撤退時に発生する問題として下記があげられます。

①賃料収入の停止

②原状回復・土地の再整備の負担

事業の経営破綻などにより解体費用をオーナーが負担するケースも・・・

③同条件で次の借り手が見つからないリスク

そのまま賃貸借条件を引き継いでくれるテナントを

みつけるのが難しい場合など、多々あります・・

 

問題の対処法として、

これまで弊社代表比嘉がラジオでお伝えしたように、

 

①契約書を万全に整える！

　契約前に疑問は全て解決することがポイントです。

②土地活用は信頼できる専門家へ、事前に確認する事

 

以上の対策を心がけることにより、

トラブルに遭う確率は低くなる可能性はありますよ

 

ちなみに弊社では、

これまで土地活用を３０年以上手掛けてきました。

この豊富な経験をもとに、賃借人の見極めと、

万が一トラブルに遭った際の対処方法を

しっかりとご提案していますよ

 

また、これまでの実務経験をいかした契約書は、

顧問弁護士、顧問税理士など専門の各種先生方が

チェックを行いますので、地主様にとって

より安全、かつ誠実な契約を実現していますよ

 

土地活用でお悩みの地主様、お気軽に

株式会社ジョイントまでお問い合わせください。

初回のご相談費用は無料となり、

弊社代表比嘉がご対応させていただきます。

 

また、毎週放送中のFM沖縄ジョイントタイムへの

ご質問も随時承っております。

下記のリンクより、是非ご相談ください

JOINT TIMEへのご質問

それでは皆様、良い週末をお過ごしください。

 

株式会社ジョイント　企画室