皆さんこんにちは、

ジョイント企画室角本です。

２月も残り少ないですが、いかがお過ごしでしょうか。今週もジョイントタイムへご質問が届いておりますよ

早速、比嘉社長へご回答いただきました

 

本日のご質問はこちら・・

 

Q質問

地主の１番の悩みはなんですか。

沖縄市　匿名

 

A回答

地主本人からの悩み相談で多いのは、不動産の活用方法です。

一方ご家族からの相談で多いのは相続に関することで、

親の意思（本音）がわからないことが悩みというのが多いです。

相続については、対策の結論を聞いて、すぐに

親に提示する方もいらしゃいますが

親も土地に関する基本的なことや相続税についても

明確になっていないことが多いので、

いきなり解決法を提示されると困惑することもあるかと思います。

まずは、具体的に数値化したり、整理してあげる

作業を一緒に行うことをお勧めしています。

私もそうですが、地主は判断に迫られることが多いので

明確に整理されていないと判断を誤ります。

地主の悩みは、資産活用と相続ですが、整理されて

いなくて明確でないことが多いんですよ。

比嘉忠男

 

 

地主さんの悩みは

『明確でない』という言葉が印象的でした。

弊社では、そのような悩みをもった地主様、

ご家族様がご相談にいらっしゃる際は、

弊社代表比嘉との面談を通して、悩みを整理し、

解決へのアドバイスをさせて頂きます。

 

多くの地主様のお悩みを解決できる理由として、

これまで弊社は３４年間、地域の地主様のお手伝いをして参りました。

弊社自身も地主であり、賃借人の立場の不動産もあります。

多くの土地活用ご相談を始め、不動産全般のご相談を承ってきた経験から、

地主様にとって最善な解決方法をご提案できると考えます。

 

土地活用でお悩みの地主様、

土地活用のパイオニアである弊社代表比嘉へぜひご相談ください。

また、一人でも多くの方のお役に立てるよう、初回の無料相談もご用意しております

 

また弊社代表比嘉は、

FM沖縄さんのJOINT TIME (毎週金曜日16：25～)に

出演させて頂いております。

パーソナリティの伊芸梓さんと共に、

地主さんの疑問、質問にお答えしております。

こちらもぜひ聴取いただけると嬉しいです。

ジョイントタイムへのご質問はこちらから☟

無料のお問い合わせ

 

明日から週末ですね。

皆さん良い週末をお過ごしください

ジョイント企画室

皆さんこんにちは。

ジョイント企画室の恵美です。

2月に入り暖かくなりましたね、

皆様いかがお過ごしでしょうか

 

今週もジョイントタイムへ質問が届いております。

早速、弊社代表比嘉とMC伊芸梓さんにお話いただきました

 

Q質問

戸建ても検討しましたがマンションを購入計画中です。気をつけるところを教えて欲しいです。

匿名

 

A回答

マンションで立地が重要なことは皆さんご存知だと思いますが、

実際に住んでみてわかることは、管理の重要性です。

マンションで一番重要なのは管理だと私は思います。

購入後、資産になるか負債になるか、

管理は大きなポイントです。

中古マンションは特に管理組合の資産状況や

これまでの修繕履歴など管理状況の確認は必須です。

さらに、管理組合が効果的に機能しているかどうか

サポートする管理会社が専門的な知識や経験で

正しく支援できているかどうか

新築の場合は、新築時に作成される

長期修繕計画や管理規約がマンションの

資産価値を維持・向上させるためのものに

なっているのかチェックした方が良いですね。

立地と管理は重要なチェックポイントですよ。

比嘉忠男

 

 

 

 

 

 

 

 

私もマンションについて調べてみました

”不動産価格指数”を参考として

下記に添付いたしますね

 

 

参考：　国土交通省　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001887312.pdf

 

この国土交通省のデータを確認すると、

マンションの価格は戸建住宅、

住宅地等と比べ著しく上昇しています。

これは物価上昇のみならず、

マンションが投資対象になっている

ことも要因かと思われます。

今後は、割安な中古物件をご検討される方も

増えていくのではないでしょうか。

 

また、戸建て住宅とは違い、

マンションは共同で暮らす住居です。

階段やエレベーター、廊下、ごみ置き場、

構造躯体を始めとする主要な部分等は

所有者全員で共有している財産です。

この財産は、マンション所有者全員で

維持管理していかなければなりません

その維持管理を行うのがマンション管理組合です。

実際に管理を行うのは、組合が委託した

管理会社が多いですが

マンション組合員が

自主管理している場合もありますよ。

 

建物はひとつひとつ違いますので、

その建物にあった管理が重要ですね

参考：国土交通省　https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747006.pdf

 

マンションは管理次第で

価値が変わることもあるんですね

 

さて弊社代表比嘉が毎週出演しております、

FM沖縄JOINT TIME (毎週金曜日16：25～)

おかげさまで11年目を迎えました

パーソナリティーの伊芸梓さんと共に

土地活用＆不動産に関する疑問、質問に

お答えしております

ぜひ聴取いただけると嬉しいです。

尚、ジョイントタイムへのご質問は下記より受け付けております。

JOINT TIMEへのご質問

皆様、よい週末をお過ごしください。

ジョイント企画室

皆さんこんにちは。

ジョイント企画室のグロガン恵美です。

2月３日は節分でしたねそして２月４日は立春。

調べてみると、

節分とは「立春の前日」のことを指すそうですよ。

もともと立春は、”一年のはじまり”とされていたそうです。

そして節分は今でいう”大晦日”として、

昔はお祝いされていたそうです。

今では豆まきや恵方巻を食べて楽しむことが一般的ですね

 

 

２月もFM沖縄ジョイントタイムへご質問が届いております

本日のご質問はこちら

 

Q質問

相続の延納についてメリットとデメリットを教えてください。

匿名

 

A回答

相続税の延納とは、本来一括現金で支払う

相続税を分割払いで支払うことが

認められたものです。

デメリットは、手続きが複雑で審査があること、

担保が必要で、当然利息も発生しますし、

将来の土地活用にとって障害となるケースも

あります。

メリットは、急に現金化するために、

不動産を売り急ぐ必要がなくなることと

一般的に金融機関から融資を受けるより

金利が安い場合は多いことですね。

 

比嘉忠男

 

 

 

これまで税金は、一括で支払いをすることが常識と思っておりましたが、

実は”分割払い”という支払い方法があったことは驚きですね

調べてみると、相続税の支払いは、

相続発生後１０か月以内に金銭で一括納付しなければならいそうです。

沢山の土地や建物を相続で譲り受ける相続人は、

多くの相続税の支払いが予想されるため、

前もって税理士や、信頼できる専門家にご相談されてみることが

大切なポイントではないでしょうか。

 

 

さて弊社ジョイントはこれまで

地主様をはじめ、多くのお客様より

土地活用を始め、建築、不動産に至るまで多くのご相談を頂いております・・

創業３４年という長年の経験がある事はもちろんのこと、

お客様へ無理なご提案をすることは無く、

それぞれのニーズにあった

最善のご提案をする点にあるのかなと日々感じております。

弊社ホームページに詳しい内容がございましたので、

下記に文章を抜粋しますね

 

”沖縄県内でも土地活用は多種多様ですが、それを扱う業者さんも扱う土地活用商品によって分かれています。

例えば賃貸アパートの専門会社、分譲マンションの専門会社、店舗開発の専門会社等々、建物用途や土地活用手法などによって大変多くの会社が存在します。
私たちは特定の建物や土地活用商品をご提案することはありません。

土地と地主によって多種多様な土地活用をご提案しております。

全ての土地活用にお応えできる実績と仕組みをもっているのです。

私たちから特定の土地活用商品を営業するのではなく、土地や地主が何を求めているかを、土地、地主、市場（事業者）ニーズから読み取り、それぞれの案件にあった最善の手法と用途をご提案させて頂くことを心がけています。

時には今は何もしない方が良いとご提案するケースも多々あり、

それでは仕事にならないのでは？と地主さんに気にかけていただくこともありますが、

何より生涯の信頼関係を築いて行くことを基盤としています。”

弊社ホームページはこちら↓

https://joint-japan.co.jp/

 

他にもお客様のお声、過去の事例も掲載しております。

是非ご確認ください。

 

 

２月に入りお外も暖かくなってきました

今月も元気に過ごしていきましょう

ジョイント企画室　グロガン恵美

皆さんこんにちは。

ジョイント企画室です。

１月も残りわずかですが、いかがお過ごしでしょうか。

本日もFM沖縄ジョイントタイムへ

ご質問届いております

 

Qご質問

「隣の地主と等価交換について相談しています。教えてください。」匿名

弊社代表比嘉に回答して頂きましたよ

 

A回答

私も数年前に久しぶりに等価交換のお手伝いを

させて頂きました。

等価交換にはいくつもクリアしないといけない

成立要件があります。例えば

①交換する不動産が同じ

②交換する不動産が同じ価値（差が2割以下）

③交換する不動産の用途を継続すること

④不動産の境界が明確であること

などですが、他にもいくつもあるんですよ。

等価交換を行う場合は、税理士と司法書士に

事前に相談依頼して進めた方が良いです。

私のような専門家でもそうしています。

一般の方が安易に行うと後で等価の交換と

見なされないこともありそうです。

注意してくださいね。

比嘉忠男

 

 

 

あまり聞き馴染みのない『等価交換』という取引方法ですが

皆さんはご存じでしたか

私も調べてみましたよ

 

”不動産取引には「売買」ではなく「交換」という方法があります。

不動産Aを不動産Bと交換するとき、

AとBの価額が違っている場合には、

その差額を計算し現金などで清算します。

この差額を「交換差金」と言いますが、

不動産Aと不動産Bの価額が等しい場合には交換差金が生じません。

このように交換する価額が等しい場合を「等価交換」と言います。”

 

参考： 不動産サイトnomu.com　

https://www.nomu.com/seller/column/20250304_2.html

 

これまで不動産の取引は、

売買だけのイメージでしたが、

”交換”という方法を知ることで、

取引の幅が広がっていくと思いました

他にも、建築業者が地主様の土地の上に建物を建て、

建物完成後に土地の一部と、建物の一部を

地主様と等価で交換する方法もあるそうです

この方法だと、土地所有者が建築費を負担することなく

土地活用するところにメリットがありますね。

 

そしてデメリットも忘れてはいけませんね

弊社代表比嘉がお伝えしたように、

等価交換は厳しい成立要件もある為、

専門家と事前にご相談する事が必須だと思います

 

これまでFM沖縄ジョイントタイムで

弊社代表が何度もお伝えしてきたように、

土地活用は信頼できる専門家へ相談することが、

大切なポイントではないでしょうか

 

 

弊社代表比嘉は、定期借地権のパイオニアとして、

３４年の土地活用の実務経験があり、

実績を積み重ねてまいりました。

土地活用、不動産売買、不動産管理、その他にも

豊富な経験を有しており、

あらゆる場面で専門的かつ的確な対応が

可能かと思います。

また、地主様・借主様双方の立場に寄り添った

実践的なサポートをご提案しています。

土地活用をご検討中の地主様、

是非、お気軽にご相談くださいませ。

 

最後になりますが、

FM沖縄ジョイントタイムへの質問は、

下記よりご質問ください

皆様からのお問い合わせ、心よりお待ちしております。

JOINT TIMEへのご質問

 

皆様、良い週末をお過ごしください

ジョイント企画室

皆さんこんにちは。

本日は少々寒い中、

名護市で弊社企画物件の地鎮祭が執り行われました。

建築業者を始め、お施主様、

地域の方々にもご参加いただきました。

お忙しい中、誠に有難うございました。

 

地鎮祭では、神主さんにお清めいただき

土地の神様へ着工のご挨拶、

工事の安全、施主様、ご家族、関係皆様の

健康や繁栄を祈願していただきました。

 

 

 

地鎮祭の様子です。

 

鍬入れの儀も元気よく執り行われました。

沖縄では”鍬入れ”と呼ばれるこの儀式ですが、

円形に砂を盛り上げた「立砂（たてずな）」に向けて、

実際に鎌、鍬（くわ）、鋤（すき）を入れることで、

工事の始まりを象徴する儀式です。

鎌、鍬（くわ）、鋤（すき）を入れる時は、参加者が

元気よく掛け声をかけますが、

今日の地鎮祭も、

『よいしょー、よいしょー、よいしょー』

と力強い声が響いておりました。

 

これから安心・安全な工事となるよう、

そして地域の皆様に喜んで頂ける施設へと

ジョイント社員一同取り組んで参ります。

関係者の皆様、工事完了まで宜しくお願い致します。

 

株式会社ジョイント　企画室　比嘉

 

 

皆さんこんにちは、

ジョイント企画室角本です

 

今週は寒波の影響でだいぶ寒いですが、

いかがお過ごしでしょうか

体調管理に気を付けて

暖かくして過ごしてくださいね

 

本日も元気にFM沖縄ジョイントタイムスタートです

 

本日のご質問は・・・

「固定資産税が急に跳ね上がることってありますか？」

 

A 回答

私たちは北谷でも、固定資産税を

お支払しているので近年の固定資産税額の

上昇は把握しています。

地主にとって大きな悩みの一つですね。

いくつか要因がありますが、例えば

①住宅だった空き家を解体した等で住宅用地の軽減処置が使えなくなって税額が６倍になった

②定期的に行われる土地の評価が上がり税額が上昇した

③区画整理地区で整備されたり、農地を宅地（事業用）に変えたりして税額が上がった

などあります。

この数年、固定資産税額や物価が

急激に上昇していることは地主にとって

大きな悩みですが、今後も引き続き課題となる点ですので

対策はしておいた方がいいですね。

比嘉忠男

 

 

 

 

 

『固定資産税』について、私も調べてみましたよ

まずは固定資産税とは何か、その概要を総務省のホームページより抜粋してみました。

 

－固定資産税の概要－

”皆さんの周りにある住宅地や田、畑などの土地、

住宅や店舗などの家屋、工場の機械や会社の備品などの

償却資産を総称して固定資産と呼びます。

固定資産税とは、こうした固定資産にかかる税金です。

固定資産の所有者が、その資産価値に応じて算定された税額を、

固定資産の所在する市町村に納めます。”

 

固定資産税の例

土地・・・田、畑、住宅地、塩田、鉱泉地（温泉など）、池沼、山林、牧場、原野などの土地

家屋・・・住宅、店舗、工場（発電所や変電所を含む）、倉庫などの建物

償却資産・・・会社など（事業者）が所有する構築物（広告塔やフェンスなど）、飛行機、船、

　　　　　　車両や運搬具（鉄道やトロッコなど）、備品（パソコンや工具など）など

 

総務省HP   https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html

 

 

土地活用のお仕事をする中では、

固定資産税に関するご相談は多く寄せられますが

効果的な土地活用は固定資産税対策になりますよ。

 

物価上昇のご相談も近年多いですが、税対策と併せて

将来の土地の持ち方や活用の仕方を考え直すきっかけになるのではないでしょうか。

 

 

 

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄　ジョイントタイム

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして今年で11年目となりました。

有難うございます。

 

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

無料のお問い合わせ

今週も有難うございました。

皆さん、良い週末をお過ごしください

ジョイント企画室　角本

皆様こんにちは、ジョイント企画室、

宅地建物取引士の恵美です。

1月も折り返しとなりますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

昨日(1月15日)は小正月でしたね。

地域によってしめ縄を片付けたり、

鏡開きが行われるそうですよ

 

さて本日のご質問は、駐車場の土地活用についてです

 

Qご質問

駐車場にしたら採算が合わないってことあるんですか。

匿名

 

Aご回答

実際に駐車場で貸し出した後に、採算が合わないと気づくケースはあります。

例えば

①そもそも需要がない土地

②駐車場にするための初期投資が大きい

③土地が小規模（数台）で採算があわないなどです。

必ず駐車場計画を始める前に、表面利回りではなく、

実質利回り（実際の手残り額）のわかる

事業計画を立てて、計画を進めることをお勧めします。

駐車場整備費用の目安ですが、

弊社が数年前に500坪程の土地で

駐車場整備を行なった駐車場のケースでは

450万円程の費用でした。

初期投資の整備費を

何年で回収できるかも判断のポイントですね。

比嘉忠男

駐車場経営は一見すると手軽な土地活用に見えるものの、

必ずしも”収益につながらない場合”があるということ

 

最終的にどれだけ手元に残るのかを

考える必要がある点は、

土地活用全般に通じる重要な考え方ですね。

 

駐車場に限らず事前の計画が必要不可欠。

始める前に投資回収期間や

将来性を冷静に見極めることが、

成功と失敗を分ける大きなポイントになりそうです

 

 

弊社では不動産全般を含め、土地活用のご相談を承っております

これまで３４年間、地域の皆様のお手伝いをしてきました、

土地活用のパイオニアである弊社代表比嘉へぜひご相談ください。

一人でも多くの方のお役に立てるよう、初回の無料相談をご用意しております。

 

また弊社代表比嘉は、

FM沖縄さんのJOINT TIME (毎週金曜日16：25～)に

出演させて頂いております。

パーソナリティの伊芸梓さんと共に、

弊社代表比嘉は地主さんの疑問、質問にお答えしております。

こちらもぜひ聴取いただけると嬉しいです。

ジョイントタイムへのご質問はこちらから☟

 

JOINT TIMEへのご質問

皆様、楽しい週末をお過ごしください！

ジョイント企画室　宅地建物取引士　恵美

こんにちは。

企画室の比嘉です。

もうすぐ成人式ですね。

私は、最初県外で就職しましたが、当初先輩から

社会人としてのルールとして、「時間厳守」「報連相」

を徹底して指導された事を思い出します😊

本日の、ジョイントタイムは、境界トラブルに関する

ご質問でした。

 

Q ご質問

住宅を購入した際に越境部分があり越境部分を返してもらう書類も交わしたのですがいまだに廃材などが置かれ状況が変わりません。どうしたらいいでしょうか。

匿名

 

A　ご回答

隣接とのトラブルはとてもストレスのかかるものですよね。住まいとなると尚更です。

境界トラブルでは、まず土地の境界を証明できる

書類の有無がポイントです。

法務局の公図で主張する方もいらっしゃいますが

基本的に確定測量が行われていない場合は、

公図では不十分な場合が多いものです。

確実なのは土地家屋調査士が行う

確定測量を実施することです。

確定測量については以前も解説させて頂きましたね。

また、取り交わした文書がどのようなものなのか、

経緯も含めて客観的な確認が必要です。

間違いなく越境していることが証明され、

隣地の方が越境している現状が変わらなければ

まずは内容証明付郵便で、

撤去してもらいたい内容、期限を文書で作成し

取り交わした合意書の写しと

越境を証明する書類と一緒に送付することです。

長引くようなら、

時効20年が成立しないよう占有排除の訴えが

必要になるケースもあります。

この段階になると弁護士さんのお仕事ですね。

なるべく話し合いで解決が一番ですが、越境問題は

最終的には第三者の専門家に依頼するケースも多いものです。

30年以上多くの事例を見てきましたが、

話し合いで解決することがお互いにとって一番です！

お隣の方にもその点を理解して頂けるといいですね。

比嘉忠男

 

 

以前に比嘉から確定測量について

詳しく解説してもらったことがありますが、

私からも、補足させて頂きます。

 

確定測量とは、
「この土地は、ここからここまでだよ！」と、

みんなで約束して決めることです。

確定測量では、

• 土地の持ち主
• となりの土地の人
• 測量のプロの人

が集まって、

「ここが土地の境目（さかいめ）だね」と確認します。

具体的に何をするのかというと

1. 土地の大きさを正しくはかる
2. 境目にしるし（くい・プレート）をつける
3. 書類にして、あとからも分かるようにする

ちなみに、確定測量と測量の違いは

測量は、はかるだけ

確定測量は、はかって、みんなで「ここで決まり！」と約束することで

みんながOKしたから、本当の境目になるんです。

 

測量とは

• 土地の位置・形・面積を測る作業
• 境界の合意はしない
• 参考資料として使うことが多い

確定測量とは

• 測量＋隣地所有者との境界確認
• 境界標を設置
• 境界確認書などの書類を作成
• 売買・相続・建築前にとても重要なこと

 

確定測量には費用がかかることもあり

沖縄では自主的には殆ど行われていないのですが

私たちがご縁のある地主さんにはお勧めしています。

特に売買、新築、相続の際には重要かと思うので

検討してみてくださいね。

企画室　比嘉

あけましておめでとうございます。

企画室の角本です。

本年もどうぞよろしくお願いいたします。

 

本日のジョイントタイムは、

現在弊社でお手伝いさせていただいている

コンサルタント事業のクリニック案件に

ついてご紹介させて頂きました。

 

クリニックにおいては

昨年産婦人科の開設サポートをさせていただきましたが、

今年は皮膚科・美容皮膚科の開設に携わっております。

 

沖縄は紫外線が強く、

最近は年間を通して高温多湿な気候のため、

肌トラブルに悩まれる方が多い地域です。

また、正しいスキンケア方法が

十分に知られていないケースも多くて、

皮膚科へのニーズは高まっています。

 

さらに近年では、

沖縄でも保険外診療を行う美容クリニックが

増えていて、男女を問わず、

美容への関心が高まっていることを実感しています。

 

今回の皮膚科では、保険診療による一般診療に加え、

美容に関する施術も行う予定です。

開院前には、医院長をお招きして

改めてご紹介したいと考えておりますので、

ぜひ楽しみにしていてくださいね。

 

今年も沖縄の土地活用をお手伝いさせて頂きながら

関係皆様のお役に立てるよう社員一同精進してまいります。

企画室　角本