皆さんこんにちは、

ジョイント企画室です

７月も暑い日々が続いておりますが、

皆様いかがお過ごしでしょうか❓❓

 

さて7月もスタートしたところで、

前週より引き続き契約書トラブル実例をご紹介いたしますね

 

ご質問Q

道路沿いの土地を店舗に貸していて今度契約をやり直すのですが

契約書に専門用語が多くて、業者に何を聞いていいのかもわかりません。注意するポイントはありますか

北谷町　Hさん

 

回答A

契約書トラブル実例（借家）

Hさんのご質問は借地における契約書トラブルでしたが、

最近トラブルになって相談にお見えになる事例があるので

ご紹介しますね。

建物を貸す場合、賃貸契約書を交わしますが、建物賃貸借では、

契約が普通借家と定期借家に分かれます。

トラブル事例は、定期借家契約において、とても重要な

事前説明書、38条書面とも言いますが、その説明書がない、

または、事前に説明がないというトラブルです。

定期借家は契約前に、書面で、更新がないこと、

いつからいつまでの契約期間なのか等、説明義務がありますが

それを怠ると定期借家契約が成立せず、普通借家権となります。

不動産会社が仲介したものでも、このようなトラブルは存在します。

地主にとっては、定期借家と普通借家では大きく異なりますので

十分注意してくださいね。

 

 

追加でご説明しますね。

 

定期借家契約【定期借家権】は、

借地借家法第38条に基づき、いくつかの要件を満たさなければ

契約は成立しません。

 

定期借家契約【定期借家権】を成立する為に・・

①契約書は『書面』である必要があります。

　電子契約も可能です。

②契約期満了により更新されないことを記載してあること。

　こちらはラジオでもご紹介しましたね

③事前に、契約の趣旨を説明した書面(＝38条書面)を交付して説明すること。

 

つまり、定期借家契約と書かれた書面をサインするだけでは

不十分という事です。

必ず38条書面を契約より前に交付する必要があり、

非常に大切なポイントの一つです

 

万が一、定期借家契約が成立（要件を満たす）しなかった場合、

気づかぬ間に普通借家契約になってしまう可能性もございます。

 

不動産契約を予定されている地主様、

今後の参考にして頂けますと幸いです。

また定期借家契約に限らず、

契約後、トラブルにあってからは、解決が困難ですので

大切なご契約をする際は、信用できる専門家へ

一度ご相談することを強くお勧めします。

 

弊社では土地活用を始め、不動産全般のご相談を承っております。

どんなことでも、お気軽にお問い合わせください

 

 

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄　ジョイントタイム

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして今年で11年目となりました。

有難うございます。　

JOINT TIMEへのご質問

土地活用の疑問、質問は、

FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

皆様からのお問い合わせ、心よりお待ちしております。

 

良い週末をお過ごしください。

 

ジョイント企画室　宅地建物取引士　グロガン恵美

 

本日も暑いですね

皆様いかがお過ごしですか。

ジョイント企画室です。

 

先日6月２３日は、

慰霊の日で、私達沖縄県民にとっては特別な一日でした。

今年は沖縄戦から８０年という節目の年になりますが、

平和への感謝、ご先祖様への感謝、家族への感謝を再認識する良い機会となりました。

 

さて、

FM沖縄ジョイントタイム

先週に引き続き、今週も契約書トラブル実例をご紹介しますね。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

Q質問

今月は北谷町のHさんからのご質問で契約書トラブル実例についてご紹介しています。

 

 

A回答

今日は、「貸主から見て信頼関係が崩壊したようなことがあっても契約を解約できなかった事例」です。

地主から見て明らかに信頼関係が

崩壊するような出来事があっても、

そもそも契約書に解除権の設定がなかったり、

契約書自体がなかったりで解除がスムーズにできない、

または、裁判までしても、

裁判所が信頼関係破壊とは判断されないとして、

契約解除できない事例があります。

解決策は、契約書を万全にすることは勿論ですが、

契約解除に該当しそうな事実を長年放置し続けていたり、　

証拠や記録がないと、不利になる恐れがありますので、

契約違反については、契約書に具体的に明記して、

契約違反に該当することは些細なことと思っても、

記録や証拠に残して、第三者に後日説明できるように準備しておくことですね。

第三者からは１回の契約違反で信頼関係崩壊とは判断されにくいものですので、その過程がわかるように記録を残して行くほうが良いと思います。

 

比嘉忠男

 

 

 

追加で御説明しますね・・・

 

契約書の解除権がない場合の主な問題点

①裁判を行っても、法定解除要件を満たさなければ解除できない

②明け渡しに長期間かかる

 

もし仮に、

契約済みである場合・・・

 

契約書に解除条項が無い場合でも、

後から覚書や合意書で追加することは可能です。

ただし、借主の同意が必要であるため、

なかなか同意を得るのは難しいことが現状です。

 

契約書のトラブルを避けるため、

契約前の準備は十分に行いましょう。

私のお勧めとして、

当然のことですが、借主調査は契約前万全に行うこと。

契約前に信頼できる専門家へご相談すること。

が最善かと思います

 

 

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄　ジョイントタイム

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして今年で11年目となりました。

有難うございます。

 

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

JOINT TIMEへのご質問

皆様からのお問い合わせ、心よりお待ちしております。

皆様、良い週末をお過ごしください。

 

企画室

 

皆さんこんにちは、企画室の恵美です。

気象庁から、沖縄地方が梅雨明けしたとみられるとの発表がありましたね

なんと、2015年と並んで統計史上最も早い梅雨明けだそうですよ

2025年も折り返しに差しかかり、そろそろ夏の季節

これからますます暑くなりますが、体調には十分お気を付けください。

 

さてFM沖縄、ジョイントタイム本日のご質問はこちら・・・

 

Q　質問

道路沿いの土地を店舗に貸していて

今度契約をやり直すのですが、専門用語が多くて、

何を聞いていいのかもわかりません。注意するポイントはありますか

北谷町　Hさん

 

A　回答

借地の契約書には専門用語も多くて、

地主からすると何を聞いていいかわからない事もありますね。

契約書で注意する点については、

契約書の不備で実際にどんなトラブルがあるのか

実例を知ってもらう方が良いかなと思います。

 

ただ、トラブルになった後の相談解決は難しいので

一番は信頼できそうな相手に貸すこと、

信頼できる第三者に相談することです。

そもそも契約相手が信頼できる相手なら、

多少契約書に不備があっても

トラブルにはならないものです。

 

契約書トラブル実例ですが

10年契約で貸したのに

土地が戻ってこないという実例があります

これは定期借地で契約したつもりなのに

普通借地になったものです。

または、資材置き場や駐車場で貸したつもりなのに

普通借地になった事例もあります。

契約には、成立する上で大切な要件があります。

その要件を満たしていなければ、

全く違ったものになることがあるんです！

解決方法は信頼できる専門家にチェックしてもらうことです。

今はインターネットで簡単に調べられて、

俄か専門家も多いですが

実際に経験がある実務の専門家に

相談することをお勧めしますね。

比嘉忠男

 

 

以上が今週の回答でした

 

契約を結ぶ前・結ぶときに

トラブルにならないようにするための準備はとても重要です。

後から揉める原因の多くは、

『曖昧なまま契約してしまった』

『不明な部分を確認していなかった』

『口約束と違う』

など、事前準備の不足から起こることも多くあります。

 

弊社代表比嘉の回答にありますように、

いくつかのポイントに注意すれば、

トラブルは防げる可能性がありますよ

 

①信頼する相手と契約する

②契約前に、疑問は全て解決する。

③信頼できる第三者の専門家へ相談

 

多くの方にとって、契約の機会はそう多くないかと思います。

私自身も、これまでの契約は指で数えられるほどしか経験がありません

これから契約の場面に出会うことがあれば、

今回の内容が少しでも参考になれば幸いです

 

 

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄　ジョイントタイム

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして今年で11年目となりました。

有難うございます。

 

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

皆様からのお問い合わせ、心よりお待ちしております。

無料のお問い合わせ

皆様、良い週末をお過ごしください。

企画室　恵美　宅地建物取引士

 

お久しぶりです、皆様いかがお過ごしでしょうか。

企画室グロガンです。

毎週金曜日16時25分放送中、

弊社代表が土地活用の疑問、質問にお答えしている

FM沖縄ジョイントタイム

おかげさまで今年11年目を迎えました

沢山のご相談やお問い合わせ、有難うございます

さて、今週のご質問を紹介します。

 

Q　ご質問

登記簿謄本をネットで検索しましたが、エラーが出てしまいます。

建物は確かにありますがご指導いただけると幸いです。

県内　つーさん

 

 

A 回答

今は法務局に直接行かなくてもネットで登記簿謄本が入手でき便利ですね。

地番などを打ち込んでも表示されない多くは、地番を正しく入力していないことが多いです。または、地番ではなく建物家屋番号を入力してしまうケースもありますね。毎年支払う固定資産税の固定資産納税通知書に正式な地番が確認できますので参考にしてみてください。

その他のケースだと、建物登記の場合ですが、そもそも建物を登記していない未登記（市町村の固定資産課で情報入手）だったり、登記申請中、または登記記録の閉鎖などで表示されないことがあります。

さらに、登記情報が多すぎて、オンライン申請では取得できないものもありますので、地番や建物家屋番号を正確に入力しても表示されない場合は、法務局に問い合わせするのが一番かと思われます。

比嘉忠男

 

追加で説明しますね…

 

私も入力後、エラーで取得できない経験あります。笑

回答の通り、多くの場合入力情報に誤りがあることが考えられます。

他にもオンラインサービスの操作ミス、

登記情報が変更されている場合もあります。

法務局に問い合わせると、

住所が分かれば、地番の照会をしてくださる事もありますよ

 

登記簿謄本をネットで取得するメリットは費用が安いこと。

注意点として、ネットで入手の謄本には法的証明力はございません。

あくまで『閲覧』と同じサービスであり、

照明文や公印等は付加されないからです。

証明用や売買直前の謄本入手などは、直接法務局で行なってくださいね。

 

 

弊社では不動産全般を含め、土地活用のご相談を承っております。

ラジオへの質問は、下記よりご質問ください

皆様からのお問い合わせ、お待ちしております。

無料のお問い合わせ

 

皆様、良い週末をお過ごしください

企画室　宅地建物取引士　グロガン

皆さんこんにちは、

企画室比嘉大愛です。

FM沖縄 ジョイントタイム、５月３０日に放送しました、

お二人目のご質問をご紹介いたします。

 

Q 　投資に関する動画を見ると、よくキャッシュフローという言葉をみますが、　　

　　キャッシュフローってなんですか

　　うるま市　Gさん

 

A 　キャッシュフローとは、現金の流れを説明するときに良く使いますが、

　　シンプルに言うと実際に手元に残る現金を差すことが多いです。

　　また、キャッシュフローに関連して、投資利回りの提案方法に、

　　実質利回りと表面利回りという計算方法がありまして、業者さんから

　　提案があるのは、殆どが表面利回りで、実際のものとは少し異なります。

　　実質利回りというのは、実際に手元にいくら残るのか、キャッシュフロー

　　がわかるもので、利回りを考える上ではポイントとなりますね。

　　比嘉忠男

 

 

詳しくご説明しますね・・・

 

具体的に、キャッシュフローとは、不動産投資の場合、例えば

毎月の家賃収入から、ローン返済や管理費などの全ての支出を引いて

手元に残る現金のことです。

 

キャッシュフローをよくする、つまり手元に残る現金を増やすコツもご紹介します！

①収益性の高い物件を厳選すること

②賃料設定を最適化し空室率を下げる工夫

③管理費や修繕費など各経費の見直し

④融資条件を有利にすること（金利や返済期間）、

⑤原状回復費用や後からくる税金などにも注意

 

キャッシュフローを見える化することもお勧めです！

家計簿のアプリ等を活用しながら、収入と支出を管理すると

明確で分かりやすくなりますよ

 

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄　ジョイントタイム

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして今年で11年目となりました。

有難うございます。

 

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

皆様からのお問い合わせ、心よりお待ちしております。

無料のお問い合わせ

 

企画室　比嘉大愛

皆さんこんにちは、企画室グロガンです。

沖縄もいよいよ梅雨入りですね　

なんと今年は、平年より12日遅く、

九州南部より49年ぶりに遅く梅雨入りしたそうです

断水がある沖縄には、まさに恵みの雨ですね

 

毎週金曜日16時２５分～

弊社代表比嘉は、FM沖縄のジョイントタイムへ出演しております

そこで皆様から頂いた土地活用の疑問・質問へお答えしておりますよ。

本日のご質問はこちら！！

Q 不動産の確定申告は難しいものでしょうか？　

離島　匿名

 

比嘉回答

A　特に相続して初めての申告は何をしていいのか全くわからな

　　いので戸惑いますよね。不動産の確定申告は毎年2月から

　　前年1年間の不動産収入と経費を計算して提出しますが、

　　実は毎年ほぼ同じパターンですから慣れてしまえば難しく

　　ありません！でも初回だけは税理士にお願いする方が私は

　　良いと思います。

　　理由は控除など見落としがあると支払税金が高かったり、

　　手続きに不備があれば、再申告ということにもなりかねません、

　　初回きちんと行えば、翌年からは税理士が申告したものを参考に

　　申告できるので安心です。

　　税理士費用は、内容によって3万円から10万円くらいかと

　　思いますが、検討してみてくださいね。　　

 

株式会社代表取締役　比嘉忠男

（建築士/宅地建物取引士/インスペクション国家資格者/管理業務主任者）

 

 

私、グロガンからも、確定申告に関する豆知識を

参考までにご紹介します。

 

①帳簿

会計ソフトを使うと自動化が進んでいるため、使いやすいかと思います

 

②国税庁の”確定申告書等作成コーナー”を活用

国税庁サイトの説明では、画面の案内に沿って金額の入力をするだけで所得税・消費税・贈与税の申告・青色申告等に対応できるとのこと。また、動画で操作方法などが確認できます

 

③法人化の検討

法人化のご相談も多く寄せられますが、設立前に個人と法人のメリット、デメリットを税理士へ相談する方が後々安心です。

 

初めての申告では様々なポイントがありますので、私も

不動産に詳しい専門税理士へ依頼することが良いかと思います

是非ご検討ください

 

 

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄、

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして、おかげさまで今年で11年目となりました。

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

JOINT TIMEへのご質問

お気軽にお問い合わせください。

企画室　グロガン　（宅地建物取引士）

お久しぶりです、皆様いかがお過ごしでしょうか。

企画室の恵美です。

毎週金曜日16時25分放送中、

弊社代表が土地活用の疑問、質問にお答えしている

FM沖縄ジョイントタイム

おかげさまで今年11年目を迎えました

沢山のご相談やお問い合わせ、有難うございます

 

今日のご質問は

Q   実家を相続したけど立地がいいので売るのか貸すのか迷っています。アドバイスお願いします。那覇市　H

 

弊社比嘉の回答は

A 　立地が良いなら私なら貸すことを選びますね　笑

　　将来売買する際の値上がり益も得られますし、

　　立地が良いから貸して安定収入も期待できます。

　　注意点は貸す場合、必ず定期借家権を使ってください。

　　また、相続財産を即時売却して別に投資する地主様も

　　いらっしゃいますよ。私なら教育資金に投資しますね。

      いずれにしても不明確な点は必ず税理士や専門家に相談して

      トラブルにならないように注意してください。

 

というのが、今回の放送内容でした。

今回の質問について私の方からもう少し詳しく解説しますね。

土地を所有している方の中には、質問者様のように

『売るべきか、それとも貸すべきか』と迷っている方も

多くいらっしゃいます。

そんな時に参考にして頂きたい内容をいくつかご紹介いします

 

土地の立地と将来性は？

土地の場所や今後の発展可能性は大切です。

都市部や開発地の近くでしたら、人口増加があって、

将来的に価格が上がる可能性があります。

そういった場合はすぐに売買するのではなく、

保有し続けることで将来的に大きな利益を生み出す

可能性も期待できます。

また売買しない土地や、保有している間は土地を貸すこともできます。

契約には『定期借家』と『普通借家』があります。

注意として、必ず『定期借家』で契約してください。

もし普通借家契約をした場合、借主に更新の権利があり、

原則として、正当な理由がない限り、

貸主から一方的に契約を終了できません。

 

”家じまい元年”の到来

２０２５年は団塊世代が後期高齢者に突入します。

この節目は、『家じまい』をする方が多くなる

タイミングと予想されます。

親の死去、施設への転居、長期入院、

介護などにより実家が空き家になる。

空き家になった実家を放置すれば、

固定資産税の負担を始め、草木の手入れ、倒壊や近所トラブルなど、

問題が発生する要因となります。

 

実家の相続は、放置や後回しにせず、

早めに計画を立て進めていくことが大切です。

また最善策として、ご家族が元気なうちに

相続の計画を立てることも重要です。

ご家族(両親)が元気であれば、家や土地をどうするかの判断、

名義変更を始めとする手続き、税金の支払い計画など、

様々な情報を家族で共有・計画する事ができます。

相続が気になる方は、前もって準備することをお勧めします

 

弊社代表比嘉は、毎週金曜日１６時２５分～

FM沖縄にラジオ出演しております。

ラジオでは皆様から頂いた

”土地活用に関する疑問や質問”にお答えしております。

土地活用の疑問、質問は、

FM沖縄またはジョイントのホームページにて投稿できます。

JOINT TIMEへのご質問

土地活用でお悩みの皆様、

是非お気軽にお問い合わせください

 

企画室　恵美

 

 

皆さんこんにちは、企画室角本です。

さて、前回に引き続き、ジョイントタイム（FM沖縄毎週放送中）に

寄せられたご質問のQ＆Aをご紹介します。

 

Q. 親は元気ですが、相続の悩みはどんな事がありますか？

　参考に教えてください。匿名

 

A.まず相続で一番の悩みは『誰が何を相続するのか』という事だと

前回お伝えしました。

そして、次に多い悩みとして、『相続の手続き』がございます。

相続手続きは、財産を引き継ぐために必要な法的手続きです。

下記に、簡単な手続きに関するのことをご紹介します

 

①死亡届の提出と必要書類の収集

・被相続人の死亡により、相続は開始されます。

死亡届は、亡くなった日から7日以内に提出します。

・相続手続きには、

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、住民票の除票、

相続人全員の戸籍謄本・住民票などが必要になります。

②相続人の確定

・戸籍をもとに、誰が法定相続人かを調べます。

　(配偶者・子・兄弟姉妹など)

③遺言書の有無の確認

・遺言書があれば、内容に従って手続きします。

　自筆証書遺言がある場合は、家庭裁判所で検認が必要です。

・遺言が無い場合は、

　法定相続割合または相続人同士の話し合い(遺産分割協議)で決めます。

④相続財産の調査

・相続財産には、預貯金、不動産、株式、車、借金などがあります。

・財産の内容・評価額を把握することで、

　誰が何を引き継ぐかの判断や、相続税の計算が可能になります。

⑤相続放棄(必要な場合)

・財産に借金が多い場合など、相続を放棄する選択もあります。

　これは相続開始を知ってから、

　３か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

⑥遺産分割協議

・相続人全員で『誰が何を相続するか』を決め、

　遺産分割協議書を作成します。

・これは不動産や銀行手続きで必要な書類になります。

⑦各種名義変更と財産の引継ぎ

・銀行口座の名義変更・解約

・不動産登記の変更(法務局にて)

・車や保険などの名義変更

⑧相続税の申告・納税(必要な場合)

・相続税がかかる場合、相続開始から１０か月以内に申告・納税します。

・納税には現金が必要になる為、

　不動産中心の相続では事前の準備が重要です。

 

このように、相続の手続きは時間と手間がかかります。

また、各手続きには申告・納税期間などもあるため、早めに期間を確認することが大切です。

 

相続手続きは、複雑な手続きもある為、

お近くの専門家(税理士、司法書士など)に相談することをお勧めします

 

弊社代表比嘉が出演している

FM沖縄JOINT TIME (毎週金曜日16：25～)

おかげさまで11年目を迎えました

パーソナリティーの伊芸梓さんと共に

土地活用＆不動産に関する疑問、質問に

お答えしております

ぜひ聴取いただけると嬉しいです。

 

 

企画室　角本

 

皆様こんにちは、企画室角本です。

弊社代表比嘉は、毎週金曜日16時25分～

FM沖縄にラジオ出演しております。

ラジオでは、皆様から頂いた

”土地活用に関する疑問や質問”に

パーソナリティの伊芸梓さんと共にお答えしております

今日のご質問はこちら。。。

Q. 親は元気ですが、相続の悩みはどんな事がありますか？

　参考に教えてください。匿名

 

A.親が元気なうちに相続について考えることは、

将来のトラブルを防ぐ上でとても効果的です。

相続のお悩みとして多いのは主に３つです。

 

まず相続で一番の悩みは『誰が何を相続するのか』という問題です。

例えば、不動産や預貯金をどのように分けるか、

兄弟や姉妹間で意見が違う事があります。

例えば長年親の介護を担ってきた子が

『もっと多く貰うべきでは』と思ったり

兄弟の長男が『沖縄では長男が仏壇を継ぐものだから全て相続するべき』

と主張されることもあります。

逆に何も親のことを気遣わなかった子が『平等に分けるべき』と

言い出すなど様々な意見が飛び交い、時に感情的になるケースも。

また生前贈与をしている場合、情報共有の不足や、

親の意図がうまく伝わらず不公平に感じられることもあります。

さらに親が内縁の配偶者や特定の友人等、

家族以外の人に財産を渡したいと考えるケースも増えています。

 

二番目の悩みは、相続手続きについてです。

次回は、そんな相続手続きのお話についてご紹介します。

是非ご確認ください

 

土地活用の疑問、質問は、

FM沖縄またはジョイントのホームページにて投稿できます。

JOINT TIMEへのご質問

お気軽に投稿くださいね。

企画室