皆さんこんにちは、

ジョイント企画室です。

今週１５日は敬老の日でしたね。

ご家族で楽しいお時間を過ごせたでしょうか。

 

今週のFM沖縄ジョイントタイムは、

マイホームを検討している方に

耳寄りな情報をお届けします

今後のご参考にして頂ければ幸いです。

 

 

Q質問

自宅の土地選びで悩んでます。何を基準に選んだらいいですか。

宜野湾市　匿名

 

A回答

色々物件を見ていると迷いますよね。

また、いい物件はすぐに決まってしまいますので

準備を万端にしていた方が逃すことがないですよ。

何を基準にするかというと、

私は資金計画が一番だと思います。

気に入った物件が見つかっても

予算が合わなければ、悔いが残るだけですので

まず予算を明確にします。

次に立地ですね。実際に時間帯や曜日を変えて

現場を確認する事など、物件選定で重要なことは

たくさんありますが、その中でも将来性大事です。

投資ではない住宅と言えども、

将来購入価格を下回るようですと

資産ではなく負債です。

将来相続で引き継ぐであろうお子さん達も

資産価値の高いものを望むはずです。

相続という観点から、次の世代にも相談して

決めることは効果的ですね。

次回は、資金計画について

もう少し詳しくご説明したいと思います。

比嘉忠男

 

 

以上がFM沖縄ジョイントタイムの内容でした

 

 

私も以前、マイホームを検討していた際に

土地を探している時期がありました

 

購入したい土地が、

予算と合わなかった為に

土地探しに数年の時間を要しました

物価が高騰している今、

建築費も上がり、

資金計画の重要性を改めて感じますね。

 

また、皆さんご存じのように「立地」は非常に大切ですよね

 

ラジオで弊社代表比嘉がお伝えしたように、

「良いな」と感じた土地は、

時間帯や曜日を変えて

現場へ何度も足を運ぶことをお勧めします。

 

私の場合、晴れの日は全く問題がなかった土地(旗竿地)が、

雨の日に行くと「浸水」していたことがあり、大変驚いた経験があります。

条件を変えて、何度も確認することが大切ですね

 

次回も引き続き土地探しに関連した「資金計画」についてご紹介します。

来週のFM沖縄ジョイントタイム、是非ご拝聴ください。

 

 

 

弊社では土地活用を始め、不動産全般のご相談を承っております。

どんなことでも、お気軽にお問い合わせください

 

尚、FM沖縄ジョイントタイムのご質問も下記より承ります。

是非お問い合わせください。

JOINT TIMEへのご質問

良い週末をお過ごしください。

企画室

皆さんこんにちは！

ジョイント企画室です。

8月も終盤ですが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

さて本日も引き続き、クリニック開院のご相談についてご紹介します

 

Q質問

クリニック開院を予定しています。いろいろ教えて欲しいです。

匿名

 

Q質問③

金融機関に提出する事業計画書は場所が決まらないと作成できないの？

 

A回答③

事業計画書の作成はクリニックに限らず店舗でも同様で

このような質問は多く寄せられます。

まず、先週ご説明した

クリニック開院の手法を決定したら

事業計画をもとに想定で場所を決めます。

実は事業計画書がきちんとできれば、

自然とエリアや場所は絞られてくるものです。

 

金融機関の仮審査では、

計画物件の賃貸契約書がなくても、

つまり、想定でもOKです。

また、どの開院手法（借地・借家など）にするのかは

ご自身の自己資金や年齢、

様々なことを明確にすれば絞られていきます。

当然土地購入して開院するのが多く資金が必要です。

資金の調達先は、銀行・沖縄公庫とありますが、

私たちは沖縄公庫さんを含めた融資を原則にしています

理由は審査が厳しいからです。

事業計画書は、単に融資の提出用と捉えてはだめです！

実際に先生自身が納得できる

事業計画書に仕上げてください。

私は、30年以上開業のお手伝いをしていますが、

作成した事業計画書が金融機関の審査を通らなかった

ことは、一度もありません。

自身が正直に誠実に明確にし、納得して作成したもので

あれば金融機関担当者も納得するものです。

もし仮に作成途中で課題を発見したら誠実に向き合う

ことをお勧めしています。

誠実に事業計画書を作成してみて計画を断念することも

ありえます。

近年、特に事業計画での注意点ですが、

キャッシュフロー（現金の流れ）に注意すること、

また、人員確保に苦労していますので、

人件費は余裕を持って計画すること、

SNS等に関する販促は必須なので、

必ず計上することをお勧めしています。

クリニック運営ではSNSが重要で、

SNSNで予約システムを構築する

クリニックも増えています。

なお、沖縄は原則駐車場必須ですよ。

 

比嘉忠男

 

 

本日もお問い合わせの多い

クリニック開院についてご紹介いたしました

ジョイントタイムを毎週お聞きになられる方は既にご存じかと思いますが、

どの案件でも共通してご案内していることとして、

沖縄では車社会という地域の特性があり、

駐車場は必須です。

なぜなら本州と違い、

沖縄は公共交通網が限られており、

自家用車保有台数は全国平均を上回ります。

そのため駐車場の有無や、駐車台数は、

お客様の来院数に直結します。

弊社では、開院するクリニックの

売り上げ目標を達成するため、

駐車場の計画も重要と考え、

しっかりと取り組まさせて頂きます

 

クリニック開院をご検討中の方、

３４年の経験がある弊社へ是非お問い合わせください。

初回は弊社代表比嘉がご相談受け賜ります

 

また弊社では土地活用を始め、不動産全般、クリニック開院のご相談を承っております。

どんなことでも、お気軽にお問い合わせください

 

 

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄　ジョイントタイム

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして今年で11年目となりました。

有難うございます。　

 

JOINT TIMEへのご質問

 

土地活用の疑問、質問は、

FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

皆様からのお問い合わせ、心よりお待ちしております。

 

良い週末をお過ごしください。

ジョイント企画室

皆様お元気ですか。

ジョイント企画室です。

 

本日は終戦記念日ですね。

1945年８月１５日、日本は長い戦争の終わりを迎えました。

今から８０年前の出来事です。

平和への感謝を祈りながら、先人が築き上げた平和を、

次の世代へ引き継ぎたいと改めて感じました。

 

 

さて、

本日も引き続き『クリニック開院』についてご紹介します

 

Q質問

クリニック開院を予定しています。いろいろ教えて欲しいです。匿名

 

Q質問②

初期費用、特に建設費について教えてください！

 

回答

まずは、クリニック開院には５つの手法があります。

①事業承継：現在あるクリニックを引き継ぐ方法

②居抜き　：現在ある建物を改装して使う方法

③借　　家：地主にクリニックを建ててもらって、それを借りる方法

　　　　　　※定期借家権推奨

④借　　地：土地を借りて先生自身で建物を建てる方法

　　　　　　※事業用定期借地権推奨

⑤購　　入：土地を購入して先生が建てる方法

それぞれで初期投資は異なりますが、傾向としては

事業承継が一番安く、土地購入が一番高額になります。

ただ、どれも交渉次第ですので、物件によって大きく

異なりますから注意してくださいね。

目安として、借地のケースでは、初期投資の総費用は

沖縄では、２億から１億６千万ほどです。

その内建設費が１億程ですね。

沖縄は離島で建設に関する競争も少なく

建設費が高くて、総費用の割合は6割以上です！

土地活用では全てに言えることですが、

いかに建設費を安くするかがポイントですね。

 

比嘉忠男

 

 

 

 

私も詳しく調べてみましたよ

 

クリニック開院の開院費は、

クリニックの規模・診療科目・立地条件・建物の構造等によっても費用が変動するようです

 

その中で、建物の構造については

まず主に３種類の構造があります

①木造

②鉄骨造(S造)

③鉄筋コンクリート造(RC造)

 

その構造を検討する上で大切なのが、

地盤調査です。

私たちは建物を支える地盤を調査してから

品質やコストなどを検証して構造を決定します。

地盤調査とは、

その土地の下にある土や岩の状態を調べる事です。

建物は、目で見える部分以外にも、

地面の下がとても大切であるため、

どのようになっているか確認する必要があります。

例えば、地盤が弱いと建物が傾いたり、

地震で壊れやすくなります。

地盤調査にはいくつか種類があり、

ボーリング調査、平板載荷試験、

スウェーデン式サウンディング試験等があります。

調査では、土地に棒を押し込んで硬さを測ったり、

穴を掘って土の種類などを調べたりします。

この結果によって土地の「強さ」や「安定さ」を

知ることができるのです。

地盤がしっかりしていれば、問題なし

でも、土地が柔らかい時や、

地下水が多かったりする場合では、

建物の重さや形に合わせて

構造を工夫する必要があります。

地盤の性質に合った建物を選ぶことで、

コストを抑えながら、安全な建物を作ることができます

 

クリニック開院でポイントなる建設コストの中で

地盤調査も大切な一つであることを

紹介させていただきました。

他にもコスト削減のポイントは沢山ありますので

お気軽にご相談くださいませ。

 

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄　ジョイントタイム

さて、土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉が

お答えして今年で11年目となりました。

有難うございます

 

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

お気軽にお問い合わせください

JOINT TIMEへのご質問

良い週末をお過ごしください！

 

ジョイント企画室

こんにちは、皆様お元気ですか。

ジョイント企画室です。

８月に入り、

沖縄では夏の暑さも

だんだんと和らいでいる感じがしますが

しっかり熱中症対策しながら、

残りの夏も元気に乗り越えていきましょう！

 

さて、今週のご質問はこちら。。。

 

Q質問

クリニック開院を予定しています。いろいろ教えて欲しいです。匿名

 

Q質問①クリニック開院で最初に取り組むことって？

 

A回答①

まず最初は、先生ご自身の強みを明確にして、

その強みからターゲットとなる患者さんを

明確にしていく作業をご提案しています。

患者さんによって建物設計も医療機器も人員も

異なります。

明確にしたら、事業計画を作成するというのが、

最初のステップですね。

 

近年クリニック経営は厳しい時代です。

主な理由は、30年以上前に比べて、

①初期投資（建設費等）が２倍以上になのに、

患者単価は上がっていないこと、

②有能なクリニック人員の確保が厳しくなっている事

③SNSの利用などで一般の方の情報入手が早い点です。

ただ、2025年は、クリニック開院の

ご相談がかなり増加していますね。

 

比嘉忠男

 

 

 

追加しますね・・

クリニック開院にむけて取り組むステップを３つ、簡単に解説します。

 

ステップ① 方向性の明確化

診療科目の詳細な決定や、ターゲット層の明確化。

弊社では、過去の事例も踏まえながら、様々なご提案をいたします。

 

ステップ② 立地・マーケット調査

弊社では、明確になった患者さんや事業計画を元に

開業エリアを導き出し、具体的な候補を絞り込み、

競合、来院予測等含めてじっくり分析、ご提案します。

 

ステップ③ 資金計画・収支シュミレーション

建築費・医療器具・開業準備費などの総コスト算出。

金融機関の絞り込みまで、

弊社ではトータルでサポートしておりますよ

 

弊社では、これまで３４年間にわたる豊富な実績と

経験を有し、

多くの『クリニック開院』を成功に導いてまいりました。

また、各部門の専門家と連携することにより、

確実性と信頼性の高い計画立案をご支援いたします。

 

『クリニック開院』をご検討する際は、

是非お問い合わせください。

 

弊社代表比嘉による、

無料ご相談をぜひご利用くださいね

 

尚、FM沖縄ジョイントタイムへのご質問は下記から

お願い致します。

皆様からのお問い合わせ、お待ちしております

JOINT TIMEへのご質問

楽しい週末を皆様お過ごしください。

それではまた来週

ジョイント　企画室

皆様こんにちは、ジョイント企画室です！

最近は台風の発生により天気がすぐれませんが、

皆様いかがお過ごしでしょうか？

FM沖縄ジョイントタイムは引き続き、

ご好評のロードサイド店舗について、

ご紹介いたします。

 

Q質問

相続した土地が幹線道路沿い。ネットで調べた

ロードサイド店舗について教えてください。

匿名

 

Q⑤質問

大手チェーン店に貸せる条件は？土地が狭いけど有効活用できる？

A⑤回答

弊社も地主として、

大手全国チェーン店舗に貸していますが、基本的に

幹線道路沿いで400坪以上の土地面積は必要かと思います。

また、沖縄の場合ですと自家用車で来店されますので、

基本的に駐車場は重要ですね。

また、狭い土地でも活用できた事例はあります。

例えば、那覇新都心地区で、地主が県内外に含めて8名程で

全ての土地を事業用定期借地権で活用することで

地主に有利な好条件でロードサイド店舗を誘致しました。

ロードサイド店舗の誘致ポイントは、当たり前のことですが

店舗の売上予測が成り立つ立地かどうかです。

私が最初に沖縄に誘致した上場企業は35年程前で、

その創業者に教わったノウハウですが、

売上の良い立地には法則のようなものがあって、

30年以上経過してもそれは変わらないように思いますね。

 

Q⑥質問

自己資金がなくてもできる？

A⑥回答

自己資金がなくても借地であれば可能な場合があります。

ただし、普通借地権ではなく、事業用定期借地権で契約すること！

定期借地権についてや、なぜ普通の借地権ではダメなのかは、

これまで何度もお伝えしていますね。

また、自己資金がなくても大丈夫というフレーズには

注意してください。

毎週色々なご相談が弊社には直接寄せられますが、

甘いお話には十分注意が必要です。

地主にとって土地活用は慎重で客観的な視点が大切です。

比嘉忠男

 

 

私もお調べしてみました。

ロードサイド店舗をネット検索すると、

”活用したい土地が小規模である場合、

小規模で営業できる店舗を探す” 　

これが一般的なアドバイスの様ですね

言い方を変えると、土地の規模にあった

小規模のテナントを探すということですね

当然経営規模も小さくなりがち（個人経営等）で、

”土地を活用する”という目標は達成されますが、

賃貸したテナントが、

必ずしも地主様のご要望に沿った条件を

継続できるとは限りません。

 

弊社ではこれまで、

小規模な土地であっても、

隣接する地主様と丁寧にご相談を重ねることで、

近隣の地主様が一体となり、数百から数千坪規模で

土地を広く確保することを実現してまいりました。

 

土地を広く確保することで、

地主様を始め、地域の皆様にご満足頂ける、

企業誘致の実績を積み上げております。

 

このようにして、弊社代表比嘉が

これまで手掛けた物件は那覇新都心地区をはじめ、沖縄県内全域、

離島など様々な場所で土地活用を進めてきた実績がございます。

 

土地活用をご検討中の地主様、お気軽にご相談ください。

初回の無料相談は、

弊社代表比嘉がにてご対応いたしますよ

 

 

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄　ジョイントタイム

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして今年で11年目となりました。

有難うございます。

 

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

無料のお問い合わせ

 

皆様、今週も有難うございました。

楽しい週末をお過ごしください。

 

企画室

皆さんこんにちは　

最近は雨が降ったり、晴れたりと、

天気がめまぐるしく変わっていますね～

皆様いかがお過ごしでしょうか。

ジョイント企画室です。

 

今回も前回に引き続き、「ロードサイド店舗」に関するご質問をご紹介しますね。

 

Q質問

相続した土地が幹線道路沿い。ネットで調べたロードサイド店舗について教えてください。

匿名

 

Q③質問

どうやって進めるの？自分で？業者に任せる？

A③回答

主に自分で進める方法と業者を通じて進める方法の２種類があります。

コンビニエンスストアなど、社内に開発部があって

直接地主に出店を申し込む会社もあれば、

業者を通じて地主に提案がある場合もあります。

私たちのように、経験と知識があれば、

業者を介さず、店舗側と直接交渉する方が

中間コストなどを省けますので地主の条件はよくなります

直接交渉のデメリットは、提案条件を判断する能力と

実務経験が必要となる事、

賃借人から提示される契約書は

地主に不利なこともあるので、法的な知識が必要、又

税務面での検証も必須となるので、

ロードサイドに賃貸経験がある地主で、

かつ、各専門家を顧問や相談先を持っていないと

トラブルにあう可能性はありますね。

不動産業者であっても法的なことや税務、

実務に乏しいことが多いのもこの分野です。

ちなみに私たちは30年以上の経験があります。

比嘉忠男

 

 

Q④質問

店舗が撤退した場合どうなりますか？

デメリットはないの？

 

A④回答

ロードサイドのデメリットの一つが賃借人の中途撤退です。

私たちも中途撤退のリスク回避の工夫は色々行っていて

30年以上の実績の中で撤退は1割にも満たないものです。

中途撤退が起こると、借家で賃貸している場合は、

建物建設時の借入金が残ったり、

建設協力金に対する課税で

資金繰りに困ったという事例はあるようです。

借地で賃貸している場合ですと、

地主の被害は少ないですが、

一旦撤退した場所ということで、

場所によっては、後継テナントが決まらない、

または、賃料減額を提案される場合もあるかと思います。

解決策の一つは、シンプルに撤退する確率の少ないテナントに貸すことです！

私たちは、

店舗の売上予測や事業計画の内容についても精査して

仮に賃貸借期間が20年であれば、

その間、事業運営がどうなのかというところもチェックします。

会社というのは、担当者や役員は変わりますので、

会社と事業そのものがどうなのか判断してくださいね。

 

比嘉忠男

 

 

追加で御説明しますね・・

 

 

土地活用をご検討する場合、

「継続して地代を支払って頂けるのか」

という疑問を持つ方もいらっしゃると思います。

万が一、中途撤退された場合、

多くの問題が発生します。

 

中途撤退時に発生する問題として下記があげられます。

①賃料収入の停止

②原状回復・土地の再整備の負担

事業の経営破綻などにより解体費用をオーナーが負担するケースも・・・

③同条件で次の借り手が見つからないリスク

そのまま賃貸借条件を引き継いでくれるテナントを

みつけるのが難しい場合など、多々あります・・

 

問題の対処法として、

これまで弊社代表比嘉がラジオでお伝えしたように、

 

①契約書を万全に整える！

　契約前に疑問は全て解決することがポイントです。

②土地活用は信頼できる専門家へ、事前に確認する事

 

以上の対策を心がけることにより、

トラブルに遭う確率は低くなる可能性はありますよ

 

ちなみに弊社では、

これまで土地活用を３０年以上手掛けてきました。

この豊富な経験をもとに、賃借人の見極めと、

万が一トラブルに遭った際の対処方法を

しっかりとご提案していますよ

 

また、これまでの実務経験をいかした契約書は、

顧問弁護士、顧問税理士など専門の各種先生方が

チェックを行いますので、地主様にとって

より安全、かつ誠実な契約を実現していますよ

 

土地活用でお悩みの地主様、お気軽に

株式会社ジョイントまでお問い合わせください。

初回のご相談費用は無料となり、

弊社代表比嘉がご対応させていただきます。

 

また、毎週放送中のFM沖縄ジョイントタイムへの

ご質問も随時承っております。

下記のリンクより、是非ご相談ください

JOINT TIMEへのご質問

それでは皆様、良い週末をお過ごしください。

 

株式会社ジョイント　企画室

皆様こんにちは

ジョイント企画室です。

早いもので、今年も７月の中盤に差し掛かろうとしています。

最近セミの元気な声がきこえるようになり、

いよいよ夏本番のおとずれを感じております

 

さて本日も、

FM沖縄　ジョイントタイム　

元気に放送しておりますよ

 

本日のご質問はこちら・・・

 

質問Q

相続した土地が幹線道路沿い。ネットで調べた

ロードサイド店舗について教えてください。

匿名

 

質問Q①

ロードサイド店舗って本当に儲かるの？

 

回答A①

マンションやアパート、駐車場など一般的な土地活用と比べると

地主の収益性は高い方です。

私たちも地主で土地活用をしていますが、主要道路沿いの土地は

ロードサイドと言われる

事業系の土地活用を選択することが多いですね。

 

 

質問Q②

賃料ってどう決まるの？

 

回答A②

ロードサイド店舗の賃料がどう決まるのか、

皆さん地域の相場で決まると思われていますよね。

当然、相場は参考にしますが、実は売上予測から決まります。

賃料は、店舗の利益から支払うもので事業計画上、

その割合が決まっています。

そのため、利益が高い店舗に貸す方が賃料は高いものです。

私が最初に沖縄に誘致した店舗は34年程前ですが、

その時代によって、高収益店舗は変わっていきます。

当時ですと、ハンバーガーチェーン店が一番賃料が高かったですね。

比嘉忠男

 

 

追加で御説明しますね・・

 

FM沖縄　ジョイントタイムをお聞きの皆様は、

既にご存じかとは思いますが

ロードサイド（事業用）の土地活用には多くのメリットがござます。

 

■高収益で安定した収入が得られる

■管理がほとんどいらない

■事業用借地権を利用すればリスクが殆どない

 

収入以外にも、地域貢献も大きいと思います。

これまで放置していた土地が整備され、

地域のニーズに合わせた店舗が開店すると

地域の利便性が上がり、地域も明るくなり

防犯にも役立つ場合もございます。

 

 

デメリットとしては、

■中途撤退のリスク

■節税対策に注意が必要

 

などがあげられます。

 

弊社代表比嘉は、

これまで３４年以上にわたり、

様々な土地活用プロジェクトを手掛けてまいりました。

その豊富な実務経験から、

立地条件のみならず、道路の接続状況や駐車場計画、

近隣テナントの動向、地域性なども考慮した

土地活用を進めております。

 

その為、弊社で手掛けた土地活用の店舗の多くは、

３４年たった今も

地域の皆様にご利用して頂いておりますよ

 

もっと詳しく土地活用をご相談されたい地主様、　

株式会社ジョイントへ是非ご相談ください

初回のご相談は無料で、

弊社代表比嘉にてご対応いたします。

 

 

また、　

ラジオジョイントタイムへのご質問は、

FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

お気軽にお問い合わせください。

無料のお問い合わせ

 

皆様良い週末をお過ごしください。

企画室　宅地建物取引士　グロガン恵美

皆さんこんにちは、

ジョイント企画室です

７月も暑い日々が続いておりますが、

皆様いかがお過ごしでしょうか❓❓

 

さて7月もスタートしたところで、

前週より引き続き契約書トラブル実例をご紹介いたしますね

 

ご質問Q

道路沿いの土地を店舗に貸していて今度契約をやり直すのですが

契約書に専門用語が多くて、業者に何を聞いていいのかもわかりません。注意するポイントはありますか

北谷町　Hさん

 

回答A

契約書トラブル実例（借家）

Hさんのご質問は借地における契約書トラブルでしたが、

最近トラブルになって相談にお見えになる事例があるので

ご紹介しますね。

建物を貸す場合、賃貸契約書を交わしますが、建物賃貸借では、

契約が普通借家と定期借家に分かれます。

トラブル事例は、定期借家契約において、とても重要な

事前説明書、38条書面とも言いますが、その説明書がない、

または、事前に説明がないというトラブルです。

定期借家は契約前に、書面で、更新がないこと、

いつからいつまでの契約期間なのか等、説明義務がありますが

それを怠ると定期借家契約が成立せず、普通借家権となります。

不動産会社が仲介したものでも、このようなトラブルは存在します。

地主にとっては、定期借家と普通借家では大きく異なりますので

十分注意してくださいね。

 

 

追加でご説明しますね。

 

定期借家契約【定期借家権】は、

借地借家法第38条に基づき、いくつかの要件を満たさなければ

契約は成立しません。

 

定期借家契約【定期借家権】を成立する為に・・

①契約書は『書面』である必要があります。

　電子契約も可能です。

②契約期満了により更新されないことを記載してあること。

　こちらはラジオでもご紹介しましたね

③事前に、契約の趣旨を説明した書面(＝38条書面)を交付して説明すること。

 

つまり、定期借家契約と書かれた書面をサインするだけでは

不十分という事です。

必ず38条書面を契約より前に交付する必要があり、

非常に大切なポイントの一つです

 

万が一、定期借家契約が成立（要件を満たす）しなかった場合、

気づかぬ間に普通借家契約になってしまう可能性もございます。

 

不動産契約を予定されている地主様、

今後の参考にして頂けますと幸いです。

また定期借家契約に限らず、

契約後、トラブルにあってからは、解決が困難ですので

大切なご契約をする際は、信用できる専門家へ

一度ご相談することを強くお勧めします。

 

弊社では土地活用を始め、不動産全般のご相談を承っております。

どんなことでも、お気軽にお問い合わせください

 

 

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄　ジョイントタイム

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして今年で11年目となりました。

有難うございます。　

JOINT TIMEへのご質問

土地活用の疑問、質問は、

FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

皆様からのお問い合わせ、心よりお待ちしております。

 

良い週末をお過ごしください。

 

ジョイント企画室　宅地建物取引士　グロガン恵美

 

本日も暑いですね

皆様いかがお過ごしですか。

ジョイント企画室です。

 

先日6月２３日は、

慰霊の日で、私達沖縄県民にとっては特別な一日でした。

今年は沖縄戦から８０年という節目の年になりますが、

平和への感謝、ご先祖様への感謝、家族への感謝を再認識する良い機会となりました。

 

さて、

FM沖縄ジョイントタイム

先週に引き続き、今週も契約書トラブル実例をご紹介しますね。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

Q質問

今月は北谷町のHさんからのご質問で契約書トラブル実例についてご紹介しています。

 

 

A回答

今日は、「貸主から見て信頼関係が崩壊したようなことがあっても契約を解約できなかった事例」です。

地主から見て明らかに信頼関係が

崩壊するような出来事があっても、

そもそも契約書に解除権の設定がなかったり、

契約書自体がなかったりで解除がスムーズにできない、

または、裁判までしても、

裁判所が信頼関係破壊とは判断されないとして、

契約解除できない事例があります。

解決策は、契約書を万全にすることは勿論ですが、

契約解除に該当しそうな事実を長年放置し続けていたり、　

証拠や記録がないと、不利になる恐れがありますので、

契約違反については、契約書に具体的に明記して、

契約違反に該当することは些細なことと思っても、

記録や証拠に残して、第三者に後日説明できるように準備しておくことですね。

第三者からは１回の契約違反で信頼関係崩壊とは判断されにくいものですので、その過程がわかるように記録を残して行くほうが良いと思います。

 

比嘉忠男

 

 

 

追加で御説明しますね・・・

 

契約書の解除権がない場合の主な問題点

①裁判を行っても、法定解除要件を満たさなければ解除できない

②明け渡しに長期間かかる

 

もし仮に、

契約済みである場合・・・

 

契約書に解除条項が無い場合でも、

後から覚書や合意書で追加することは可能です。

ただし、借主の同意が必要であるため、

なかなか同意を得るのは難しいことが現状です。

 

契約書のトラブルを避けるため、

契約前の準備は十分に行いましょう。

私のお勧めとして、

当然のことですが、借主調査は契約前万全に行うこと。

契約前に信頼できる専門家へご相談すること。

が最善かと思います

 

 

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄　ジョイントタイム

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして今年で11年目となりました。

有難うございます。

 

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

JOINT TIMEへのご質問

皆様からのお問い合わせ、心よりお待ちしております。

皆様、良い週末をお過ごしください。

 

企画室