皆さんこんにちは、企画室の恵美です。

気象庁から、沖縄地方が梅雨明けしたとみられるとの発表がありましたね

なんと、2015年と並んで統計史上最も早い梅雨明けだそうですよ

2025年も折り返しに差しかかり、そろそろ夏の季節

これからますます暑くなりますが、体調には十分お気を付けください。

 

さてFM沖縄、ジョイントタイム本日のご質問はこちら・・・

 

Q　質問

道路沿いの土地を店舗に貸していて

今度契約をやり直すのですが、専門用語が多くて、

何を聞いていいのかもわかりません。注意するポイントはありますか

北谷町　Hさん

 

A　回答

借地の契約書には専門用語も多くて、

地主からすると何を聞いていいかわからない事もありますね。

契約書で注意する点については、

契約書の不備で実際にどんなトラブルがあるのか

実例を知ってもらう方が良いかなと思います。

 

ただ、トラブルになった後の相談解決は難しいので

一番は信頼できそうな相手に貸すこと、

信頼できる第三者に相談することです。

そもそも契約相手が信頼できる相手なら、

多少契約書に不備があっても

トラブルにはならないものです。

 

契約書トラブル実例ですが

10年契約で貸したのに

土地が戻ってこないという実例があります

これは定期借地で契約したつもりなのに

普通借地になったものです。

または、資材置き場や駐車場で貸したつもりなのに

普通借地になった事例もあります。

契約には、成立する上で大切な要件があります。

その要件を満たしていなければ、

全く違ったものになることがあるんです！

解決方法は信頼できる専門家にチェックしてもらうことです。

今はインターネットで簡単に調べられて、

俄か専門家も多いですが

実際に経験がある実務の専門家に

相談することをお勧めしますね。

比嘉忠男

 

 

以上が今週の回答でした

 

契約を結ぶ前・結ぶときに

トラブルにならないようにするための準備はとても重要です。

後から揉める原因の多くは、

『曖昧なまま契約してしまった』

『不明な部分を確認していなかった』

『口約束と違う』

など、事前準備の不足から起こることも多くあります。

 

弊社代表比嘉の回答にありますように、

いくつかのポイントに注意すれば、

トラブルは防げる可能性がありますよ

 

①信頼する相手と契約する

②契約前に、疑問は全て解決する。

③信頼できる第三者の専門家へ相談

 

多くの方にとって、契約の機会はそう多くないかと思います。

私自身も、これまでの契約は指で数えられるほどしか経験がありません

これから契約の場面に出会うことがあれば、

今回の内容が少しでも参考になれば幸いです

 

 

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄　ジョイントタイム

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして今年で11年目となりました。

有難うございます。

 

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

皆様からのお問い合わせ、心よりお待ちしております。

無料のお問い合わせ

皆様、良い週末をお過ごしください。

企画室　恵美　宅地建物取引士

 

お久しぶりです、皆様いかがお過ごしでしょうか。

企画室グロガンです。

毎週金曜日16時25分放送中、

弊社代表が土地活用の疑問、質問にお答えしている

FM沖縄ジョイントタイム

おかげさまで今年11年目を迎えました

沢山のご相談やお問い合わせ、有難うございます

さて、今週のご質問を紹介します。

 

Q　ご質問

登記簿謄本をネットで検索しましたが、エラーが出てしまいます。

建物は確かにありますがご指導いただけると幸いです。

県内　つーさん

 

 

A 回答

今は法務局に直接行かなくてもネットで登記簿謄本が入手でき便利ですね。

地番などを打ち込んでも表示されない多くは、地番を正しく入力していないことが多いです。または、地番ではなく建物家屋番号を入力してしまうケースもありますね。毎年支払う固定資産税の固定資産納税通知書に正式な地番が確認できますので参考にしてみてください。

その他のケースだと、建物登記の場合ですが、そもそも建物を登記していない未登記（市町村の固定資産課で情報入手）だったり、登記申請中、または登記記録の閉鎖などで表示されないことがあります。

さらに、登記情報が多すぎて、オンライン申請では取得できないものもありますので、地番や建物家屋番号を正確に入力しても表示されない場合は、法務局に問い合わせするのが一番かと思われます。

比嘉忠男

 

追加で説明しますね…

 

私も入力後、エラーで取得できない経験あります。笑

回答の通り、多くの場合入力情報に誤りがあることが考えられます。

他にもオンラインサービスの操作ミス、

登記情報が変更されている場合もあります。

法務局に問い合わせると、

住所が分かれば、地番の照会をしてくださる事もありますよ

 

登記簿謄本をネットで取得するメリットは費用が安いこと。

注意点として、ネットで入手の謄本には法的証明力はございません。

あくまで『閲覧』と同じサービスであり、

照明文や公印等は付加されないからです。

証明用や売買直前の謄本入手などは、直接法務局で行なってくださいね。

 

 

弊社では不動産全般を含め、土地活用のご相談を承っております。

ラジオへの質問は、下記よりご質問ください

皆様からのお問い合わせ、お待ちしております。

無料のお問い合わせ

 

皆様、良い週末をお過ごしください

企画室　宅地建物取引士　グロガン

皆さんこんにちは、

企画室比嘉大愛です。

FM沖縄 ジョイントタイム、５月３０日に放送しました、

お二人目のご質問をご紹介いたします。

 

Q 　投資に関する動画を見ると、よくキャッシュフローという言葉をみますが、　　

　　キャッシュフローってなんですか

　　うるま市　Gさん

 

A 　キャッシュフローとは、現金の流れを説明するときに良く使いますが、

　　シンプルに言うと実際に手元に残る現金を差すことが多いです。

　　また、キャッシュフローに関連して、投資利回りの提案方法に、

　　実質利回りと表面利回りという計算方法がありまして、業者さんから

　　提案があるのは、殆どが表面利回りで、実際のものとは少し異なります。

　　実質利回りというのは、実際に手元にいくら残るのか、キャッシュフロー

　　がわかるもので、利回りを考える上ではポイントとなりますね。

　　比嘉忠男

 

 

詳しくご説明しますね・・・

 

具体的に、キャッシュフローとは、不動産投資の場合、例えば

毎月の家賃収入から、ローン返済や管理費などの全ての支出を引いて

手元に残る現金のことです。

 

キャッシュフローをよくする、つまり手元に残る現金を増やすコツもご紹介します！

①収益性の高い物件を厳選すること

②賃料設定を最適化し空室率を下げる工夫

③管理費や修繕費など各経費の見直し

④融資条件を有利にすること（金利や返済期間）、

⑤原状回復費用や後からくる税金などにも注意

 

キャッシュフローを見える化することもお勧めです！

家計簿のアプリ等を活用しながら、収入と支出を管理すると

明確で分かりやすくなりますよ

 

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄　ジョイントタイム

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして今年で11年目となりました。

有難うございます。

 

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

皆様からのお問い合わせ、心よりお待ちしております。

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企画室　比嘉大愛

皆さんこんにちは、企画室グロガンです。

沖縄もいよいよ梅雨入りですね　

なんと今年は、平年より12日遅く、

九州南部より49年ぶりに遅く梅雨入りしたそうです

断水がある沖縄には、まさに恵みの雨ですね

 

毎週金曜日16時２５分～

弊社代表比嘉は、FM沖縄のジョイントタイムへ出演しております

そこで皆様から頂いた土地活用の疑問・質問へお答えしておりますよ。

本日のご質問はこちら！！

Q 不動産の確定申告は難しいものでしょうか？　

離島　匿名

 

比嘉回答

A　特に相続して初めての申告は何をしていいのか全くわからな

　　いので戸惑いますよね。不動産の確定申告は毎年2月から

　　前年1年間の不動産収入と経費を計算して提出しますが、

　　実は毎年ほぼ同じパターンですから慣れてしまえば難しく

　　ありません！でも初回だけは税理士にお願いする方が私は

　　良いと思います。

　　理由は控除など見落としがあると支払税金が高かったり、

　　手続きに不備があれば、再申告ということにもなりかねません、

　　初回きちんと行えば、翌年からは税理士が申告したものを参考に

　　申告できるので安心です。

　　税理士費用は、内容によって3万円から10万円くらいかと

　　思いますが、検討してみてくださいね。　　

 

株式会社代表取締役　比嘉忠男

（建築士/宅地建物取引士/インスペクション国家資格者/管理業務主任者）

 

 

私、グロガンからも、確定申告に関する豆知識を

参考までにご紹介します。

 

①帳簿

会計ソフトを使うと自動化が進んでいるため、使いやすいかと思います

 

②国税庁の”確定申告書等作成コーナー”を活用

国税庁サイトの説明では、画面の案内に沿って金額の入力をするだけで所得税・消費税・贈与税の申告・青色申告等に対応できるとのこと。また、動画で操作方法などが確認できます

 

③法人化の検討

法人化のご相談も多く寄せられますが、設立前に個人と法人のメリット、デメリットを税理士へ相談する方が後々安心です。

 

初めての申告では様々なポイントがありますので、私も

不動産に詳しい専門税理士へ依頼することが良いかと思います

是非ご検討ください

 

 

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄、

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして、おかげさまで今年で11年目となりました。

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

JOINT TIMEへのご質問

お気軽にお問い合わせください。

企画室　グロガン　（宅地建物取引士）

お久しぶりです、皆様いかがお過ごしでしょうか。

企画室の恵美です。

毎週金曜日16時25分放送中、

弊社代表が土地活用の疑問、質問にお答えしている

FM沖縄ジョイントタイム

おかげさまで今年11年目を迎えました

沢山のご相談やお問い合わせ、有難うございます

 

今日のご質問は

Q   実家を相続したけど立地がいいので売るのか貸すのか迷っています。アドバイスお願いします。那覇市　H

 

弊社比嘉の回答は

A 　立地が良いなら私なら貸すことを選びますね　笑

　　将来売買する際の値上がり益も得られますし、

　　立地が良いから貸して安定収入も期待できます。

　　注意点は貸す場合、必ず定期借家権を使ってください。

　　また、相続財産を即時売却して別に投資する地主様も

　　いらっしゃいますよ。私なら教育資金に投資しますね。

      いずれにしても不明確な点は必ず税理士や専門家に相談して

      トラブルにならないように注意してください。

 

というのが、今回の放送内容でした。

今回の質問について私の方からもう少し詳しく解説しますね。

土地を所有している方の中には、質問者様のように

『売るべきか、それとも貸すべきか』と迷っている方も

多くいらっしゃいます。

そんな時に参考にして頂きたい内容をいくつかご紹介いします

 

土地の立地と将来性は？

土地の場所や今後の発展可能性は大切です。

都市部や開発地の近くでしたら、人口増加があって、

将来的に価格が上がる可能性があります。

そういった場合はすぐに売買するのではなく、

保有し続けることで将来的に大きな利益を生み出す

可能性も期待できます。

また売買しない土地や、保有している間は土地を貸すこともできます。

契約には『定期借家』と『普通借家』があります。

注意として、必ず『定期借家』で契約してください。

もし普通借家契約をした場合、借主に更新の権利があり、

原則として、正当な理由がない限り、

貸主から一方的に契約を終了できません。

 

”家じまい元年”の到来

２０２５年は団塊世代が後期高齢者に突入します。

この節目は、『家じまい』をする方が多くなる

タイミングと予想されます。

親の死去、施設への転居、長期入院、

介護などにより実家が空き家になる。

空き家になった実家を放置すれば、

固定資産税の負担を始め、草木の手入れ、倒壊や近所トラブルなど、

問題が発生する要因となります。

 

実家の相続は、放置や後回しにせず、

早めに計画を立て進めていくことが大切です。

また最善策として、ご家族が元気なうちに

相続の計画を立てることも重要です。

ご家族(両親)が元気であれば、家や土地をどうするかの判断、

名義変更を始めとする手続き、税金の支払い計画など、

様々な情報を家族で共有・計画する事ができます。

相続が気になる方は、前もって準備することをお勧めします

 

弊社代表比嘉は、毎週金曜日１６時２５分～

FM沖縄にラジオ出演しております。

ラジオでは皆様から頂いた

”土地活用に関する疑問や質問”にお答えしております。

土地活用の疑問、質問は、

FM沖縄またはジョイントのホームページにて投稿できます。

JOINT TIMEへのご質問

土地活用でお悩みの皆様、

是非お気軽にお問い合わせください

 

企画室　恵美

 

 

皆さんこんにちは、企画室角本です。

さて、前回に引き続き、ジョイントタイム（FM沖縄毎週放送中）に

寄せられたご質問のQ＆Aをご紹介します。

 

Q. 親は元気ですが、相続の悩みはどんな事がありますか？

　参考に教えてください。匿名

 

A.まず相続で一番の悩みは『誰が何を相続するのか』という事だと

前回お伝えしました。

そして、次に多い悩みとして、『相続の手続き』がございます。

相続手続きは、財産を引き継ぐために必要な法的手続きです。

下記に、簡単な手続きに関するのことをご紹介します

 

①死亡届の提出と必要書類の収集

・被相続人の死亡により、相続は開始されます。

死亡届は、亡くなった日から7日以内に提出します。

・相続手続きには、

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、住民票の除票、

相続人全員の戸籍謄本・住民票などが必要になります。

②相続人の確定

・戸籍をもとに、誰が法定相続人かを調べます。

　(配偶者・子・兄弟姉妹など)

③遺言書の有無の確認

・遺言書があれば、内容に従って手続きします。

　自筆証書遺言がある場合は、家庭裁判所で検認が必要です。

・遺言が無い場合は、

　法定相続割合または相続人同士の話し合い(遺産分割協議)で決めます。

④相続財産の調査

・相続財産には、預貯金、不動産、株式、車、借金などがあります。

・財産の内容・評価額を把握することで、

　誰が何を引き継ぐかの判断や、相続税の計算が可能になります。

⑤相続放棄(必要な場合)

・財産に借金が多い場合など、相続を放棄する選択もあります。

　これは相続開始を知ってから、

　３か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

⑥遺産分割協議

・相続人全員で『誰が何を相続するか』を決め、

　遺産分割協議書を作成します。

・これは不動産や銀行手続きで必要な書類になります。

⑦各種名義変更と財産の引継ぎ

・銀行口座の名義変更・解約

・不動産登記の変更(法務局にて)

・車や保険などの名義変更

⑧相続税の申告・納税(必要な場合)

・相続税がかかる場合、相続開始から１０か月以内に申告・納税します。

・納税には現金が必要になる為、

　不動産中心の相続では事前の準備が重要です。

 

このように、相続の手続きは時間と手間がかかります。

また、各手続きには申告・納税期間などもあるため、早めに期間を確認することが大切です。

 

相続手続きは、複雑な手続きもある為、

お近くの専門家(税理士、司法書士など)に相談することをお勧めします

 

弊社代表比嘉が出演している

FM沖縄JOINT TIME (毎週金曜日16：25～)

おかげさまで11年目を迎えました

パーソナリティーの伊芸梓さんと共に

土地活用＆不動産に関する疑問、質問に

お答えしております

ぜひ聴取いただけると嬉しいです。

 

 

企画室　角本

 

皆様こんにちは、企画室角本です。

弊社代表比嘉は、毎週金曜日16時25分～

FM沖縄にラジオ出演しております。

ラジオでは、皆様から頂いた

”土地活用に関する疑問や質問”に

パーソナリティの伊芸梓さんと共にお答えしております

今日のご質問はこちら。。。

Q. 親は元気ですが、相続の悩みはどんな事がありますか？

　参考に教えてください。匿名

 

A.親が元気なうちに相続について考えることは、

将来のトラブルを防ぐ上でとても効果的です。

相続のお悩みとして多いのは主に３つです。

 

まず相続で一番の悩みは『誰が何を相続するのか』という問題です。

例えば、不動産や預貯金をどのように分けるか、

兄弟や姉妹間で意見が違う事があります。

例えば長年親の介護を担ってきた子が

『もっと多く貰うべきでは』と思ったり

兄弟の長男が『沖縄では長男が仏壇を継ぐものだから全て相続するべき』

と主張されることもあります。

逆に何も親のことを気遣わなかった子が『平等に分けるべき』と

言い出すなど様々な意見が飛び交い、時に感情的になるケースも。

また生前贈与をしている場合、情報共有の不足や、

親の意図がうまく伝わらず不公平に感じられることもあります。

さらに親が内縁の配偶者や特定の友人等、

家族以外の人に財産を渡したいと考えるケースも増えています。

 

二番目の悩みは、相続手続きについてです。

次回は、そんな相続手続きのお話についてご紹介します。

是非ご確認ください

 

土地活用の疑問、質問は、

FM沖縄またはジョイントのホームページにて投稿できます。

JOINT TIMEへのご質問

お気軽に投稿くださいね。

企画室

皆さんこんにちは、企画室角本です。

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして今年で11年目となりました。

今日の土地活用に関する疑問、質問はこちらです

Q 『家族信託』について教えてください。

A　家族信託を活用してみたいという主な理由に

親の認知症問題があります。

2030年には日本の認知症患者数は1,000万人を

超える勢いだという報道もありますが、

認知症になると、本人が法律行為を行う

能力(判断能力)を喪失するため、

不動産の売却や賃貸契約の更新、

金融資産の管理などができなくなります。

これにより、資産の凍結、また遺言書の無効

といった深刻なトラブルが

発生することもあります。

こうしたリスクに備える方法の一つとして、

『家族信託』が注目されています

例として、親が元気なうちに子との間で

信託契約を結ぶケースがあります。

信託契約の大まかなプロセスは下記となります。

１，信託契約を締結する

２，信託専用の口座を開設

３，不動産などの登記名義を変更(息子さんとの受託者)

４，信託財産の管理、運用の開始

注目ポイントとして、

資産の管理は子が行いますが、

そこから得られる収益(家賃収入等)は

親が受け取れる仕組みとなります。

 

家族信託には主に『委託者』『受託者』『受益者』の

３者がおります。

『委託者』とは、財産の所有者で、財産を信託（信じて託す）する人。

『受託者』とは、財産の管理運用を任される人。

『受益者』とは、財産から利益を受けとる人。

 

今回の例でいうと、委託者は親、受託者は子となります

 

家族信託の主なメリットをご紹介いたします

①万が一認知症になっても財産を管理できる

親が認知症になると、銀行口座が使えなくなったり、不動産が売却できなくなります。家族信託であれば、委託者(親)が元気なうちに財産を子へ託すことができます。

②自分(委託者)の希望通りに財産を引き継げる

家族信託を利用すれば、誰に財産を引き継がせるか、親が元気なうちに決めることができますし、さらにその次の次まで、指定することもできます。

③相続でもめるのを防げる

家族信託をしておけば、誰が財産を受け取るのか決まっているので、家族間の争いや、手続きの遅れを防ぐことができます。

④子供の借金の影響を受けない

子供が借金して破産しても、信託した財産は取られません。信託財産は親のものであり、子供の借金の対象にはならないからです。これを『倒産隔離機能』と言います。

 

家族信託を利用すれば、判断能力を失った後でも財産を有効に活用し、残った家族の生活を守ることが可能になります。

多くのメリットがある家族信託ですが、

信託契約は慎重に行う必要がありますよ

 

家族信託を使うときの注意点をご紹介します

①信託財産を管理する受託者には、高い信頼性が求められます。

なぜなら適切に信託財産が管理なされなければ、トラブルの原因になってしまうからです。

不動産は受託者の名義になりますし、預金口座も受託者にて管理するので信じて託せる相手でないとトラブルになりますよ！

②家族内で情報の共有をする。

家族信託は家族みんなが理解していることが大切です。できるだけ事前に話し合い、みんなが納得してから進めましょう。信託契約を知らされていなかった家族がいると、後でトラブルのもとになってしまいます。

③契約の際は、司法書士や税理士など専門家に相談することが大切です。

家族信託の実務経験のある専門家に相談してくださいね。不動産を所有していれば必ず登記は必要ですから司法書士がお勧めです。

今週のご質問でした

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

お気軽にお問い合わせください。

JOINT TIMEへのご質問

来週の放送もお楽しみに～

皆様良い週末をお過ごしください。

 

企画室

皆様こんにちは、企画室の角本です。

弊社代表比嘉は、毎週金曜日16時25分～

FM沖縄にラジオ出演しております。

ラジオでは、皆様から頂いた”土地活用に関する疑問や質問”にお答えしておりますよ。

パーソナリティの伊芸梓さんと

本日の質問はこちら

Q.　相続税が払えなかったらどうしたらいいですか　(匿名希望)

A. 　相続税の納付は、多くの方にとって大きな負担となることがありますよね。万が一相続税を期限内に納付できない場合、いくつかの方法がございます。

①延納　相続税を一括で納付することが難しい場合、一定の要件(担保など)を満たせば、分割で納付することができます。また延納には利子税が発生します。利子税は相続財産の種類や金額によって異なります。延納は税務署に申請し、許可を受ける必要があります。　

②物納　金銭での納付が困難な場合に、一定の種類の相続財産(不動産、有価証券など)で相続税を納付する方法です。物納できる財産の種類や評価額には条件があり、税務署の審査や許可が必要です。

③売却　相続財産の売却は有効な手段の一つです。メリットとして納税資金の確保、維持管理費等からの解放、遺産分割の円満化につながる場合があります。デメリットとして、希望価格で売却できるとは限りません。売買に最適なタイミングを待てない場合が多く、市場価格よりも低い価値で売却せざるを得ない可能性があります。

⑤保険　生命保険で支払うこともできます。相続人全員が受け取る生命保険金の合計が『５００万円×法定相続人の数』以下であれば保険額には相続税はかからないことがあるので税理士や専門家にご相談してみてくださいね。

 

本日のご相談内容でした。

毎週沢山のご質問やご相談をいただきありがとうございます。

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

 

JOINT TIMEへのご質問

今後も是非お気軽にご相談ください

皆様、良い一日をお過ごしください

 

企画室　角本