貸店舗の計画書に修繕費がない？インフレ時代に失敗しない収支の罠🎙️

こんにちは。ジョイント企画室です。

沖縄はいよいよ梅雨も明けて、だんだんと夏らしくなりましたね

毎日まぶしい太陽が照りつけていますが、皆様いかがお過ごしでしょうか

これからの季節は熱中症対策を万全に、

こまめな水分補給を心がけて元気に夏を乗り切りましょう

さて、今週もラジオ番組「FM沖縄 ジョイントタイム」に

たくさんのメッセージをいただき、本当にありがとうございました

その中から、家主様・土地活用をご検討中の方にとって知って頂きたい

こちらのご質問をピックアップしてご紹介します☟☟

 

Q質問

業者の計画書に修繕費がないのですが大丈夫ですか。貸店舗です。

匿名

 

A回答

修繕負担は賃貸借契約の内容によりますね。

ただ、建物躯体部分は原則家主所有ですから、基本修繕費は必要です。

例えば、躯体に関係するシーリングや防水は5年から10年、　

塗装は15年〜20年目で点検して施工が基本です。

家主が所有する設備メンテナンスもあって、例えば受変電設備や貯水槽等

ですが、これも最長でも20年程ではメンテナンスが必要となります。

建物ではないですが、駐車場や看板ポールも修繕負担が発生します。

今日本はインフレ時代ですから、初期の計画段階で費用の明確化は

とても大事なポイントですね。

比嘉忠男

 

 

補足と解説

ここからは、私たち企画室スタッフの目線から少し補足させていただきますね

例えば建物を建築する際、建築業者さんから出される初期の「収支計画書」では、

見かけの利益（利回り）を良く見せるために、

あえて将来の修繕費を記載していないケースが実は少なくありません。

しかし、形あるものは必ず古くなります。

特に私たちの暮らす沖縄は、強い紫外線、毎年のようにやってくる台風、

そして塩害や高温多湿という、建物にとっては

全国でもトップクラスに過酷な環境です。

コンクリートのひび割れから雨水や塩分が侵入すると、

中の鉄筋がサビて建物の寿命を縮めてしまいます。

「想定外の出費でローンの返済が苦しくなった…」ということにならないよう、

最初から「直すための費用」を毎月積み立てていく計画が必要不可欠なのです。

 ～土地活用の専門家の観点からアドバイス～

土地活用の専門家としてもう一歩踏み込むと、貸店舗（商業用物件）の場合は

「どこからどこまでをテナント（借り手）が直し、どこを家主が直すか」

という線引きを、

最初の契約書で明確にしておくことがトラブル防止の鍵となります。

一般的には、お店の内装や独自の設備はテナント負担、

屋根・外壁・共有インフラなどの建物基盤は家主負担とします。

計画書に修繕費が入っていない場合は、業者側に

「これは家主負担の修繕費が含まれていないのではないか？」と

しっかり確認を入れ、現実的な収支シミュレーションを

作り直してもらうことが大切です。

私たち「株式会社ジョイント」は、

沖縄の地で34年にわたり、土地活用や不動産全般の実務経験を

積み重ねてまいりました。

沖縄特有の気候風土や、地域の特性を熟知しているからこそ、

目先の利益だけにとらわれない、

20年、30年先を見据えた「専門的で的確なサポート」が可能です。

私たちは常に地主様・家主様の不安に寄り添い、

大切な資産を守るためのベストなパートナーでありたいと考えています。

 

 

【FM沖縄 ジョイントタイムへの質問大募集！】

番組では、皆様からの素朴な疑問や不動産に関するお悩みを随時募集しています。

「こんなこと聞いてもいいのかな？」と思うようなことでも大歓迎！

下記の質問フォームより、ぜひお気軽にお寄せください。

皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。

JOINT TIMEへのご質問

それでは皆様、よい週末を

ジョイント企画室