よくあるご質問
石綿（アスベスト）とは？
こんにちは！
企画室の上原優です。
今回も不動産に関する豆知識をお伝えします。
皆さんは「石綿（アスベスト）」という言葉を聞いたことがありますか？
石綿（アスベスト）とは？
天然にできた繊維状のけい酸塩鉱物で「せきめん」「いしわた」とも呼ばれています。
石綿は非常に細い繊維で、熱や摩擦、酸およびアルカリに対して優れた耐性を持ち、強靭で変化しにくい特性があるため、スレート材、ブレーキライニングやブレーキパッド、防音材、断熱材、保温材などの様々な工業製品に利用されてきました。
石綿（アスベスト）の危険性
石綿（アスベスト）の繊維は、空気中に散逸すると呼吸によって人間の肺に侵入し、分解されることなく肺内に留まる特性があるので、肺線維症（じん肺）、悪性中皮腫の原因になるといわれ、肺がんを起こす可能性があることが知られています（ＷＨＯ報告）。
そのため、現在では製造や使用が禁止されています。
厚生労働省のHPには、「解体・改修工事を行う際には、その規模の大小にかかわらず工事前に解体・改修作業に係る部分の全ての材料について、石綿（アスベスト）含有の有無の事前調査を行う必要があります。」と記載されています。
アスベストは2006年に全面使用禁止となりましたが、それ以前に建てられた建物にはアスベストが含まれており、今後はそのような建物の解体が必要となってきます。
アスベストは人体に対して危険であり、その取り扱いには細心の注意が求められます。
そのため、解体業者に工事を依頼する際には、アスベスト除去の経験と実績が豊富な業者を選定することも重要です。
弊社では不動産全般のご相談を承っております。
どんなことでも、お気軽にお問い合わせください！
企画室 宅地建物取引士 上原優
住宅ローン 金利の意味と種類とは
企画室 嘉数です。
住宅建築の際に欠かせない住宅ローン、建築価格が高騰している中、
改めて調べてみました。
金利とは
借りたお金に対して支払う利息（貸借料）の割合のこと。
上乗せしたお金のことを、「利子」または「利息」といいます。
「利子」と「利息」は基本的には同様の意味で使われます。
金利の種類は
大きく分けて3種類、
全期間固定金利型、変動金利型と 固定金利選択型があります。
全期間固定金利型
住宅ローンを借りている間、金利は最後までずっと一律で固定されています。そのため、月々の返済額も常に一定で変わることはありません。金利上昇によるリスクを心配しなくていいため、ライフプランが安定し、将来設計がしやすいのが特徴です。
変動金利型
金利が変動する住宅ローン。金利が変動するたびに、利息の負担や返済額は変わりますが、固定金利と比べて金利が低く設定されるケースが多いのが特徴です。
固定金利選択型
全期間固定金利型と変動金利の中間のようなイメージ、3年、5年、10年というように一定期間金利が固定され、一般的には固定期間が長くなるほど、金利は高くなります。
自分に合ったプラン選び
「変動金利型」と「固定金利型」どちらがいいのか
借入する際、借入後の借り換えでも気になる点ですが、
どちらがいいのかは単純な話ではありません。
借入当初の返済額に注目するだけではなく、
ライフプランを基本に長期にわたっての返済プランを
色々な角度から考えて、選択することが重要だそうです。
弊社では、不動産に関するご相談を受け付けております。
お気軽にご相談ください。
企画室 嘉数靖子
借地借家法が適用されない契約とは？
こんにちは！
企画室の上原優です。
今回も不動産に関する豆知識をお伝えします。
皆さんは「借地借家法が適用されない契約」があることはご存じですか？
土地や建物を賃貸する際には、通常、借地借家法が適用されることが考えられますが、特定の状況においてはその適用がない場合もあります。
借地借家法の適用範囲
①「建物の所有を目的とする」土地の賃借権
②建物の賃借権（賃料が発生しているか）
契約の主な目的が「建物の所有」を目指すものであるのか、あるいは建物の所有と「関連」する契約であるのかにより、 「建物の所有を目的とする」土地の賃貸借には多様なケースがあり、複雑な事例も含まれるため、慎重な対応が必要です。
建物所有の目的でない賃貸借の例は以下のようなものがあります。
・ 駐車場
・ ゴルフ場用地
・ 資材置場
・ 太陽子発電のパネル設置場所 など
こうような建物の所有を目的としない土地賃貸借の契約は、借地借家法が適用されず、民法の適用となります。
例えば
・借地借家法の適用がない土地の賃貸借の期間の上限は50年。50年以内の短期については制限がありませんので、契約通りとなります。（民法604条1項後段）
・貸主及び借主の間で賃貸借の期間を定めなかった場合は、いつでも解約の申入れをすることが可能となり、その場合の土地の賃貸借は、解約の申入れの日から１年間を経過することによって終了、と示されています（民法617条）
土地や建物を貸すといっても様々であり、事情によっては借地借家法が適用されないことがあります。
その場合は、解約や更新等についてルールが大きく異なります。
そのため、借地借家法の適否について判断が難しいケースでは揉め事が起こりかねないので注意が必要となります。
弊社では不動産全般のご相談を承っております。
どんなことでも、お気軽にお問い合わせください！
企画室 宅地建物取引士 上原優
適格請求書（別名：インボイス）とは？
こんにちは！
企画室の上原優です。
今回も不動産に関する豆知識をお伝えします。
皆さんは最近よく「インボイス」という言葉を耳にしませんか？
適格請求書（別名：インボイス）とは？
売手（請求書を発行する側）が買手（請求書を受領する側）に対して、
正確な適用税率や消費税額等を伝える書類の事です。
インボイス制度とは？
2023年10月1日から開始した複数税率に対応した
消費税の仕入税額控除の方式です。
【売手】インボイスを交付するために、
事前にインボイス発行事業者の登録を受ける必要があります。
【買手】消費税の納税額の計算方法である「仕入税額控除」を
適用するために、インボイスの入手と保存が必要になります。
Q．登録を行わなかった場合、どのような影響があるのでしょうか？
A．登録をしなければ、取引先（お客さん）が支払う消費税が増えてしまいます。
消費税には「仕入税額控除」という、税金を安くする制度があります。
しかし、事業者登録をしていない業者からモノやサービスを購入すると、
原則「仕入税額控除」が使えません。
つまり、事業者登録をしないと、取引先の消費税が増えてしまい、
ご迷惑がかかります。
そのため、ほぼ全ての事業者が事業者登録をすることになります。
注意 不動産の売却による収入は消費税の対象となるため、
インボイス制度への対応が求められます。
インボイス制度に対応するためには、課税事業者として登録を行い、
適格請求書を発行することが必要です。
これを怠ると、売主から仕入税額控除を受けることができなくなります。
さらに、土地の売却による収入は非課税ですが、
土地と建物を同時に売却する場合には課税されるため注意が必要です。
弊社では不動産全般のご相談を承っております。
どんなことでも、お気軽にお問い合わせください！
企画室 宅地建物取引士 上原優
台風前後のメンテナンス
こんにちは、企画室のグロガン恵美です。
毎日暑い日々が続いておりますが、皆様どのようにお過ごしでしょうか。
かつては台風銀座と呼ばれた沖縄ですが、建築物を長持ちさせるには、
台風前後のメンテナンスは必要不可欠です。
台風前の準備
- 建物また周辺に異常がないか確認する
- 雨どいや側溝の掃除をする
- 雨戸があれば風が強くなる前に閉じる
- 庭木が飛ばされたり倒れたりしないよう固定する
- 車両が風で倒れたり、破損しないよう安全な場所へ移動
- 倒れたり飛ばされそうな危険な屋外のものを固定する
- 雨が吹き込みそうな部分をあらかじめ塞いでおく
- 保険の加入などチェック
- 数日分の食料やお水など準備
- 携帯電話等電気機器をフル充電しておく
- 停電や断水に備えておく
- 避難所の確認
- ペットの同行避難等あらかじめペットにおいても台風対策を考えておく
台風通過後の対応
・建物に付着した塩分を流すため、外壁や屋根の水洗い
・雨の吹上により、軒下の錆や劣化が引き起こされる為、水洗い
・屋根や雨どい、排水溝にたまった葉っぱで雨漏りの原因になるので撤去
・補修箇所がないかチェックして保険会社へ連絡など
・車や植栽など塩害が気になるものは水洗い
近年台風は強くなっていますので十分な対策が必要ですね
特に鉄骨造は雨仕舞いに対する注意も必要ですので
万全な準備をお勧めします。
企画室 宅地建物取引士 グロガン恵美
免責とは？
こんにちは！
企画室の上原優です。
今回も不動産に関する豆知識をお伝えします。
皆さんは「免責」という言葉はご存じですか？
お家の賃貸借契約書や、売買契約書で一度は目にしたことがあるのではないでしょうか。
免責とは？
ある行為や事象に対して、法的責任を負わないことを指し、
通常、契約や法律によって定められた責任から逃れることができる場合を指します。
不動産契約書においては、
売主は不適合が見つかった場合にも保証責任を負わないようにすることです。
ただし、免責すべき範囲をあまり広くすると、買主が被害を受けるリスクが高まります。
一方で、免責する範囲をあまり狭くすると、売主に不利な状況となります。
例えば、
免責特約として、水漏れ・シロアリ被害・家の傾き・基礎の腐食があげられます。
免責特約を増やすほど、引き渡し後に欠陥が見つかっても売主に履行の追完や損害賠償を求めるのが難しくなります。
売主・買主、双方の同意があれば、責任を免除する特約（免責特約）は有効！
免責特約を記載した契約書を交わしてしまうと、無効にできなくなるため、買主は特に注意が必要です。
不動産の売却者は、事前にインスペクションを行い建物の状態を把握し、どのような特約を加えるか、免責するかを判断することが重要です。
また購入者は、特約や免責事項に同意できるかどうかを判断した上で、契約を行うことが重要です。
弊社では不動産全般のご相談を承っております。
どんなことでも、お気軽にお問い合わせください(^^)/
企画室 宅地建物取引士 上原優
住宅建設工法の種類とは？
こんにちは、企画室の嘉数です。
すでに連日30度を超えてますね💦
夏バテに備え外出時はもちろん、
室内でも水分補給を心がけています。
現在、住宅建設をお手伝いをさせて貰っていて、
そもそも工法ってどんなものがあるか気になりました。
まずは、住宅を建設する際の建築工法の種類について。
「工法」とは、家の骨組みを作る方法のことで、
工法によって素材や構造が変わってきます。
主な工法には「鉄筋コンクリート造」「木造軸組工法」
「２×４工法」「鉄骨造」「プレハブ工法」などがあります。
鉄筋コンクリート造の特徴
柱や梁などの主要な構造部の骨組みを鉄筋で組み、周囲を型枠で囲んでコンクリートを流し込んで作る工法で、RC造（RC＝補強されたコンクリート）とも言います。型枠ができれば様々な設計に利用できるので、建築家による独自性ある設計の家や高級住宅で多く採用されています。
コンクリートは外気や湿気などから鉄筋がさびるのを防いでくれるので、耐久性も木造に比べると高くなっています。熱に強いコンクリートにより耐火性も高いので、火災保険料も抑えられるというメリットもあります。
デメリットは、高性能な魅力の多い鉄筋コンクリート造ですが、気密性が高いことで結露やカビなどが発生する恐れもあり、換気システムなどの対策も必要です。木造に比べて丈夫で重さがある分、地盤に改良が必要な場合もあります。
木造軸組工法の特徴
日本の一戸建て住宅の伝統的、かつ一般的な工法で、実際に8割近い家に採用されている工法
一番の魅力は、間取りや設計の自由度が高いこと、また他の工法よりもコストが抑えられます。
デメリットとしては、木材をふんだんに使用するのが魅力ですが、湿度が高い日本ならではの気候では、結露が起きやすい環境だと腐食やカビの発生の不安もあります。また、白アリが発生することもあるので、定期的な点検、対策が必要となります。
２×４工法の特徴
「ツーバイフォー」とは、2インチ×4インチの製材で柱を組む、4面の壁と床、天井の6面で建物を支える箱形の構造で、「木造枠組壁工法」とも呼ばれる、北米で主流の工法です。
がっちりとした箱型の構造により耐震性能に優れており、その耐力は木造軸組工法の1.5～2倍とも言われます。断熱性・気密性も高く、耐火性能にも優れています。
デメリットは、基本的に長方形をベースで、間取りの自由度は低くなりがち。高気密・高断熱であるがために、結露が生じやすいこともあるので、カビやダニへの対策も必要です。
鉄骨造の特徴
鉄骨系の部材で建物を支える構造で、使用する鉄骨の厚さが6mm未満の場合を軽量鉄骨造、6mm以上の場合を重量鉄骨造といいます。軽量鉄骨造はハウスメーカーでも多く採用され、一般住宅やアパートなどでよくみられます。
木材よりも強度が高いので、開口部も作りやすく、大きな窓や空間づくりが可能になります。
デメリットは、熱を伝えやすいので断熱性は低くなり、冬は結露になりやすいと言われます。またサビやすいため、防サビ処理が必要です。
プレハブ工法の特徴
工場であらかじめ作られた床や壁などの部材を、現場で組み合わせる工法です。木質系、鉄骨系、ユニット系、コンクリ系の４つのタイプがあります。
床や壁などに使用するパネルなどは、生産される工場で品質まできちんと管理されているので、品質が安定、天候や職人の力量に左右されにくく、高い耐震性や耐火性などは保たれます。
デメリットは、すでにある程度形ができあがっているので、ユニット（箱）が運び込める道幅や、クレーン車が作業できる環境であることが必要です。規格も均一化しているので、設計の自由度は低くなります。
これまで沖縄では鉄筋コンクリート造が主流でしたが
様々な工法が採用されています。
建築コストの増加が課題となっている現在、新しい工法が
今後も誕生していくと思います。
ジョイントでは、ご要望の整理、情報収集を同時進行しながら、理想に近づける建設のお手伝いを心掛けております。
企画室 嘉数靖子
債務不履行とは？
今回は不動産に関する豆知識をお伝えします。
皆さんは債務不履行というものはご存じでしょうか。
債務不履行とは？
契約によって約束した義務を果たさないこと（守らないこと）をいいます。
そもそも 債務 とはなにか？
相手方のために、何らかの行為をする義務（例：代金を支払う義務・借金を返済する義務）
債務の対になる言葉で、債権 （他人に対して何らかの行為を請求する権利）もあります。
売買契約では、売主・買主に、それぞれ以下のとおり、債務が発生します
- 売主 ・・・ 目的物を引き渡す義務（債務）
- 買主 ・・・ 代金を支払う義務（債務）
これを言い換えると、売主・買主は、以下のとおり、債権を保有しているともいえます。
- 買主 ・・・ 目的物の引き渡しを請求する権利（債権）
- 売主 ・・・ 代金の支払いを請求する権利（債権）
代金を支払ったのにも関わらず、売主が物件を引き渡さない時は、売主は引渡しの義務を怠っているので、「債務不履行」にあたります。
債務不履行を起こすと、本来の債務の弁済に加えて、債権者から損害賠償請求を受ける恐れがあります。また、債務が契約に基づく場合は、債権者によって契約が解除されることもあります。
不動産契約においても債務不履行に該当する事例があるため、債務者と債権者の双方が、契約内容についてしっかり確認しておく事が必要になります。
弊社では不動産全般のご相談を承っております。
どんなことでも、お気軽にお問い合わせください！
企画室 宅地建物取引士 上原優
造作買取請求権等の放棄とは？
今回は不動産に関する豆知識をお伝えします。
皆さんは造作買取請求権というものはご存じでしょうか。
造作買取請求権とは？
賃貸借契約の終了の際、賃借人が建物に付加した造作を、賃貸人に時価で買い取ってもらうことを請求できる権利です。
造作とは、畳、建具、電気・水道施設等を指し、その付加には家主の同意が必要です。
民法によれば、賃貸借契約が終了する際には、賃借人が付加した造作を撤去しなければならないとされていますが、造作買取請求権は、借家契約における例外規定となっています。
造作買取請求権は特約で排除可能
賃貸人が造作の買い取りを回避するには、造作買取請求権に関する借地借家法の規定を適用しない旨の特約を、建物賃貸借契約に規定しておくことが有効です。
トラブルを未然に防止するためには、契約書に「造作買取請求権を放棄する」旨の規定を定めておくことが必要です。このような規定は借地借家法37条で有効と解されていることから、家主としてはこの規定を根拠として借家人の造作買取請求を拒否することができます。
地主様にとって重要な特約の一つとして有効活用して頂ければと存じます。
弊社では不動産全般のご相談を承っております。
どんなことでも、お気軽にお問い合わせください(^^)/
企画室 宅地建物取引士 上原優
路線価とは？
こんにちは！
企画室の上原です。
連日暑い日が続いており、
先日、沖縄県内の路線価が発表されたのはご存知ですか？
路線価とは…
相続税や贈与税にかかわる土地の評価額を出す際に用いられる、
沖縄県内の最高路線価は、23年連続の「
昨年5月に新型コロナに伴う行動制限が解除となり、
国際通り入口のシーサー、カッコいいですよね！
一般に路線価が上がると、固定資産税の評価額が上がるため、
固定資産税の軽減措置のない遊休地などはその影響を直接受けてし
弊社ではそういった地主様のお悩み、ご相談も承っております！
地主様のライフスタイルを第一に考え、土地の潜在的能力・
企画室 宅地建物取引士 上原優