こんにちは、企画室の嘉数です。

今回は、店舗開発のお手伝いをする中で改めて

用途地域について知る機会があったのでご紹介します。

建物を建てる前の初期段階、土地調査で、

その土地にどんな建物が建てられるのかチェック事項となるのが

用途地域です。

用途地域とは

建築できる建物の種類、用途の制限を定めたルールです。

用途地域の目的は

都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、

都市計画に関する事項を定めた法律で

「都市計画法」に基づき、用途に応じて

土地をエリア分けしたものです。

「都市計画法」では、国土を以下に分けています。

・都市計画区域：多くの人が生活し、計画的なまちづくりを進めるエリア

・都市計画区域外：生活している人があまりおらず、土地利用がなされていない地域

・準都市計画地域：都市的な土地利用が拡大している為、人は少ないが乱開発を防止するために都市計画法で定められた地域

都市計画区域のうち、すでに市街地を形成している地域と、今後約10年以内に優先的、計画的に市街化を図る区域を市街化区域といいます。これに対して市街化を抑制すべき地域を市街化調整区域と言います。

そこで、多くの人が生活する市街化区域では、建物の用途や建てられるエリアなど細かい制限が必要となり、用途地域が必ず定められています。

用途地域の種類

８つの住居地域、２つの商業地域、３つの工業地域に分かれていて全部で13種類となっています。　　　

また、用途地域内で建物を建てる際のルールとして用途制限・容積率と建ぺい率の制限、建築物の形態に対する規制もあります。　 国土交通省より引用　mlit.go.jp/common/000234476.pdf

予定している建物が建築できるかどうか用途地域も重要な

チェックポイントですね。

 

弊社では不動産・建築全般のご相談を承っております。

お気軽にご相談ください。

企画室　嘉数靖子

こんにちは！

企画室の上原優です。

今回は「土地区画整理事業」についてお伝えします。

土地区画整理事業とは？

公共施設である道路、公園、河川などの整備・改善を行い、土地の区画を整理して宅地利用の促進を目指す事業です。

また、公共施設が不足している地域においては、地権者からその権利に応じて段階的に土地を提供してもらい、この土地を道路や公園などの公共用地の拡充に利用するほか、一部を売却して事業資金の一部に充てる制度です。

沖縄県の現在施工中の区画整理事業

・浦添市の前田駅、てだこ浦西駅周辺

　最近では、イオンスタイルてだこ浦西駅前ができ、賑わってきています。

・浦添市南第一、第二地区

　浦添警察署周辺や、昭和薬科大学付属高校の近くも工事が進んでおります。

・宜野湾市西普天間住宅地区

　琉球大学病院が移転し、来年１月に開院予定となっております。

・西原町西地区

　マックスバリュ坂田店の周辺も工事が進んでいます。　

その他にも、南風原町津嘉山などもあります。

1953年に那覇市が戦災復興を目的に着手した美栄橋地区が、沖縄県の初めての区画整理事業となり、そこから多くの区画整理が行われてきました。

これまでの区画整理事業

・那覇新都心

今ではたくさんの商業施設がある那覇新都心も、戦後は米軍住宅地と使用されていましたが、1987年に全面返還され、土地区画整理を実施して、現在の活気あふれる街となりました。

・那覇市小禄金城地区

現在は、イオン那覇店やゆいレールも運行している街ですが、戦後は那覇飛行場の補助施設と使用されていました。1986年に全面返還され、14年間の区画整理事業を経て、現在の街が出来上がっています。

このように私たちが知っている場所も、区画整理によって、公共施設の整備や改善が行われ、住みやすい街となりました。

 

区画整理事業の流れ

①企画・調査

地域のまちづくりに関して、どのような施策が適切であるかを調査に基づいて計画し、方針を策定します。

②都市計画

公共団体が実施する土地区画整理事業、または組合が行う場合に国費を導入する予定がある場合は、都市計画を決定し、都市計画事業として実施する必要があります。

③事業計画

事業の基本方針として青写真を策定し、大臣や知事の承認を得る必要があります。組合による施行の場合は、組合設立の認可手続きを行い、公共団体による施行の場合は設計概要の認可手続きを実施します。

④換地設計

換地設計とは、事業計画に基づいて定められた設計図を参考にしながら、各個人の宅地を再配置することを指します。

⑤仮換地指定

新たに利用可能な仮換地の位置、形状、地積は、換地設計に基づいて決定されます。一般的に、仮換地の指定は、移転や工事の計画に応じて段階的に実施されます。

⑥移転・補償

建物などの障害物が存在する場合、契約に基づき移転補償金をお支払いいただき、建物を移転していただくことになります。

⑦工事

建物の移転後、道路や公園の建設工事、ライフラインの移設および新設工事、宅地の整地工事を実施します。

⑧換地処分

工事が終了し、必要な手続きが完了した後、土地・建物の登記の準備が整うと、換地処分が実施されます。この際、清算金も確定されます。

 

あまり耳にすることのない用語が使用されるため、いくつかの意味を記載いたします。

区画整理事業で使われる用語

保留地	区画整理を行う際、土地の権利者は減歩と呼ばれる手続きを経て、自身の土地の一部を提供する必要があります。この提供された土地は公共用地（道路や公園など）や売却用の土地として利用され、その売却によって得られた資金が事業資金の一部を構成します。この売却対象となる土地が「保留地」となります。
減　歩	「減歩」とは、土地所有者から宅地の一部を一定の割合で段階的に提供してもらうことを指します。この方法により、提供された土地を集約し、道路や公園などの公共用地として利用することが可能となります。
換　地	土地区画整理事業によって整備され、以前の宅地（土地区画整理事業施行前の宅地）の代替として提供される宅地を「換地」と呼びます。
仮換地	工事期間中において、従来の宅地の所有者がその土地を以前と同様に使用し続けることは、工事の進行に支障をきたす恐れがあります。このため、工事中に一時的に利用できる土地として提供されるのが仮換地です。
清算金	換地の面積が減少しても、区画が整備され土地の形状が改善されれば地価は上昇します。そのため、原則として従前地と換地の価値は等しいと考えられます。しかし、実際には従前地と換地の価値が完全に一致することはないため、清算金の授受が行われます。

【参考：街づくり区画整理協会】

 

土地の売買は多くの複雑な手続きが伴い、しばしば難解になることがありますが、通常の土地とは異なる区画整理地内の土地は、特に複雑さが増す傾向があります。

そのため、区画整理地の特性を正確に理解することが、効果的な売買を行う上で重要です。

一般的な土地との相違点を把握し、区画整理地内での土地取引を円滑に進めることが求められます。

 

弊社では不動産全般のご相談を承っております。

どんなことでも、お気軽にお問い合わせください！

 

企画室　宅地建物取引士　上原優

こんにちは、ジョイント企画室の嘉数靖子です。

朝夕は少し涼しくなり沖縄の短い秋を感じます、楽しみたいですね。

 

本日は、公正証書についてお伝えします。

公正証書と聞くと遺言というイメージもありますが（2006年から１.４倍増加）

必ず公正証書にしなければいけない契約（文書）もあります。

 

公正証書とは？

公正証書は、個人や法人からの依頼により、公証人が作成する公文書のことです

一般的な契約書は私文書と呼ばれ、作成者の署名押印や記名押印のある

個人や法人の作成した文書となります。

＊公文書（省庁や公務員などが職務上作成した文書）

＊行政書士、銀行、弁護士が作成する契約書も私文書となります。

公正証書にするメリット

公正証書は、法律の専門家である公証人が

公証人法・民法などの法律に従って作成する

公文書なので、高い証明力がある上に、責務者が金銭責務の支払いを怠ると

裁判所の判決などを待たずに直ちに強制執行手続きに移ることができるメリットがあります。

＊金銭の貸借りなど、金銭の支払いを内容とする契約の場合、責務者が支払をしない時には裁判を起こして、裁判所の判決等を得られなければ強制執行をすることができませんが、公正証書を作成しておけば、すぐに、執行手続きに入ることができます。

公正証書にすると良い契約

公正証書を作成するかどうかは、契約の重要度や将来的なリスク

契約内容の複雑さ、当事者間の信頼関係などによっても異なりますが

公正証書にするのがよいとされる契約には、次のようなものがあります。

・不動産売買契約書

・遺言書

・離婚協議書

・お金の貸借りの約束

公正証書を作成することが義務付けされている主な契約

一部の契約については、法律に基づいて

公正証書を作成することが義務付けられています。

公正証書の作成が義務となる理由

・契約の当事者に対して、慎重に契約するよう促す必要がある

・権利義務関係を明らかにする必要性がある。

【事業用事業用借地権を設定する契約】

事業用建物を所有する目的で設定される地位貸借契約で、

借地借家第23条により、公正証書による契約締結が義務付けされています。

契約期間が終わると、必ず土地を引き渡さなければならないという

特別な契約内容となるため、契約者本人が、その契約内容を

十分に理解した上で契約する必要があるためです。

事業用定期借地権を公正証書以外の書面で締結した場合、その契約は無効となります。

【任意後見制度の契約】

任意後見制度は、本人が年齢を重ね判断能力が衰える場合に備え

後見事務の全般、もしくは一部の代理権を任意後見人に与えるという制度です。

事前契約をすることで、任意後見人に財産の管理や

契約の締結を引き受けてもらうことができます。任意後見に関する法律により

公正証書で締結しなければならない。と定められています。

公証人が委任者本人の意思や判断能力を確認し、

契約内容が法律に則ったものになるようにするためです。

 

 

 

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こんにちは！

企画室の上原優です。

今回は「沖縄県の空き家事情」についてお伝えします。

まず、空き家とは？

「建築物又はこれに付属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。」と国土交通省で定義されています。

空き家の種類

①二次的住宅
　別荘や、普段住んでいる住宅とは別に、たまに寝泊りするなどの住宅
②賃貸用の住宅
　新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅
③売却用の住宅
　新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅
④その他の住宅
　上記以外の人が住んでいない住宅
　取り壊すことになっている住宅など（空き家の区分の判断が困難な住宅を含む）

上記の空き家の種類の中で、賃貸または売却を目的とした住宅は、今後も居住者が見つかる可能性があります。しかし、「その他の住宅」として分類される空き家は、住む人が見つからずに放置されるリスクが高いのが現状です。

空き家の実態

■全国

総住宅数（6,504万7千戸）　空き家は900万2千戸

2018年の848万9千戸と比較して51万3千戸の増加

総住宅数に対する空き家の割合は13.8％であり、2018年の13.6％から0.2ポイント増加し、こちらも過去最高を更新しています。

 

■沖縄県

総住宅数（69万9千戸）　空き家は6万5千戸あり

2018年の6万7900戸と比較して2,900戸の減少

また、総住宅数に対する空き家の割合は9.4％であり、2018年の10.4％から1ポイント減少しています。

【参考】令和５年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果

沖縄県進行開発金融公庫が出した統計によると、「沖縄県の空き家率は全国に比べると低いが、徐々に増加の傾向。名護市は県内で最も空き家率が高い」との調査結果が出ています。

空き家を放置すると起こるリスク

倒壊、外壁落下、ねずみ・害虫などの発生、景観の悪化、悪臭、不法侵入

管理が不十分な空き家（管理不全空家、特定空家）については、市区町村からの指導を受け、その指導に従わない場合、勧告を受けることになります。

その時に改善されない場合は「特定空き家」と認定され、土地に対する固定資産税の軽減措置が適用されなくなります。

空き家が発生する主な原因の半数以上は相続によるものであるため、親が健在なうちに話し合いを行い、方針を定めることも一つの有効な手段です。

相続後に空き家となることを防ぐためには、「誰が居住するのか」「売却するのか賃貸するのか」「解体するのか」といった事項について、関係者間で事前に協議することが重要です。

 

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企画室　宅地建物取引士　上原優

こんにちは！

企画室の上原優です。

今回は「重要事項説明」についてお伝えします。

皆様もお家借りる時、買う時に一度は目にしたことがありませんか。

 

重要事項説明とは？

宅地建物取引業者は、賃貸や売買の契約が成立する前に、貸主や買主に対して書面を提供し、宅地建物取引士として特定の重要事項について説明を行わなければなりません。（宅地建物取引業法第35条）

これにより貸主や買主が、宅地や建物の重要な取引条件の項目を理解し、十分な情報を得た上で、物件の賃貸や購入の判断が出来るようになっています。

借主や買主が説明を望まなかったとしても、重要事項説明を怠った場合、不動産業者は業務停止などの処分を受けることもあります。そのため、説明の省略は認められません。

説明は必ず宅建士が行いますが、重要事項説明書の作成は宅建士以外が行っても問題はありません。（宅建士の試験で何度も引っ掛けられた問題です）

重要事項説明書に記載されている項目とは？

①物件の基本的な確認

　・登記簿上の権利の種類、内容、名義人（抵当権など）

②法令上の権限

　・土地利用の権限

③物件の属性の明示

　・インフラ（日々の生活を支える基盤）の整備

　・インスペクション（建物状況調査）の実績の有無　

　・未完成物件における完成時の形状、構造

　・石綿（アスベスト）の使用の有無

　・土砂災害警戒区域内・造成宅地防災区域内・津波災害警戒区域内にあるときは、その旨

④契約条件
　・代金、交換差金以外に授受される金額及びその目的

　・契約解除、損害賠償金、違約金に関する事項

⑤取引にあたって宅建業者が講じる措置
　・金銭の貸借のあっせん
　・保全措置の概要

⑥区分所有建物（マンションなど）の場合はさらに追加事項あり

※これらは重要事項の一部です。

また現在では、不動産の取引において、対面ではなくビデオ通話などのITを活用してオンラインで実施する、IT重説が認められております。

2017年に解禁された当初は「賃貸取引」のみ認められていましたが、2021年からは「売買取引」でもIT重説が可能となりました。

IT重説は、遠方のお客様でも来店の手間を省くことが出来たりとメリットはありますが、オンラインならではの通信環境などのトラブルに気を付ける必要もあります。

国土交通省の「IT重説実施直後のアンケート結果」によると、

・IT重説と対面での重説の理解しやすさは、同程度である　60.2％

・対面での重説の方がIT重説より、(比較的)理解しやすいと思う　27.9％

・IT重説の方が対面での重説より、(比較的)理解しやすいと思う　11.8%

という結果となっており、オンラインと対面での理解度にあまり違いはないと答える方が半数以上いるという事が分かりました。

オンラインコミュニケーションが広く浸透している現在、IT重説は今後も増えていくかもしれませんね。

重要事項説明書の項目は多岐にわたるため、名前だけで難しく感じる方も多いと思います。

しかし、不動産という大きな取引だからこそ、万が一の際のトラブルから自分の身を守れるように、取引内容を十分に理解していることが重要です。

 

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企画室　宅地建物取引士　上原優

 

 

こんにちは！

企画室の上原優です。

今回は不動産所有時に発生する税金についてお伝えします。

 

どんな税金がかかるか？

①固定資産税

土地（田、畑、宅地、山林、原野、雑種地、その他の土地）、家屋（住家、店舗、工場、倉庫、その他の建物）をなどの不動産を保有している場合、ほとんどの人にかかるもの

②都市計画税

市街化区域内に土地および建物を保有している人にかかるもの

【現在は停止中の税金】

・特別土地保有税　・地価税

なお、住宅用地に関しては、固定資産税および都市計画税に対して軽減措置が設けられており、建物については固定資産税のみが軽減措置の対象となっています。

 

小規模住宅用地（住宅やアパート等の敷地で、200㎡以下の部分）

固定資産税が６分の１、都市計画税は３分の１に減税されます。

一般住宅用地（小規模住宅用地以外の住宅用地）

固定資産税が３分の１、都市計画税は３分の２に減税されます。

 

固定資産税は、固定資産の評価額と税率を基に自分で計算可能なので、納税通知書を待たずに把握できるため資産計画に役立ちます。

固定資産税は家や土地の所有にかかる税金で、知識を持って賢く納税することが重要になります。

納税通知書が届いたら、まずは内容を確認し、不安や疑問点があれば専門家に相談することをおススメします。

 

弊社では不動産全般のご相談を承っております。

どんなことでも、お気軽にお問い合わせください！

 

企画室　宅地建物取引士　上原優

 

こんにちは！

企画室の上原優です。

近年、日本では台風や地震などの自然災害が増加しているように思います。また大規模な自然災害も心配ですね。

日本自然災害を受けやすい条件が、いくつか揃っているとも言われています。

以下３つが主なものです。

 

① 日本は4枚のプレートが衝突しているところに位置しているため、地震や火山活動が活発である

② 南東の海上では熱帯低気圧が発生しやすく、台風の通り道となっている

③ 山地の面積が国土の 約75％を占めているため、河川は急な傾斜を持ち、流れも速く、氾濫が発生しやすい地形となっている

 

自然災害と不動産はとても関係性が深いもので、特にに注意が必要なのが、老朽化した建物です。

現在、日本全土で空き家の数が増加しており、その要因として少子高齢化や、家を相続しても他に住居があるために住宅を必要としないケースが挙げられます。

また、老朽化した建物は築年数が経過しているため、古い耐震基準に基づいて建設されていて、地震などの災害に対して脆弱性が高いものです。

老朽化した建物に起こる危険性

・脆弱な建物は、台風や地震などの自然災害によって、自然に倒壊するリスクがあります。

・害獣、害虫が住み着き、周辺住民に不衛生な環境や不快感をもたらす可能性があります。

・敷地内への無断侵入、廃棄物の不法投棄、盗難、放火などの危険性も考えられます。

対応策として

・古い耐震基準に基づいて建設されている場合、現行の耐震基準法に適合するように、リフォームなどの改修を行う必要があります。

・解体費用は年々上昇おり、また更地のほうが高額で取引できる可能性もあるので、早めに解体をして更地として売買、賃貸する方法もあります。

 

老朽化した建物は、住民の防災、衛生、景観などの生活に対して悪影響を及ぼす恐れがあるので、所有者は家の定期的な管理維持に努めることが大切です。

建物の利用予定がない場合、または維持管理が困難であれば、売却して別の資産への買い替えを検討してみても良いかもしれません。

 

弊社では不動産全般のご相談を承っております。

どんなことでも、お気軽にお問い合わせください！

 

企画室　宅地建物取引士　上原優

こんにちは、企画室のグロガン恵美です。

８月も残りわずかとなりましたが、皆様いかがお過ごしですか。

さて弊社には、沢山のお客様が土地活用のご相談にいらっしゃいます　

ご相談のある土地は、形やサイズ、用途地域によって決められた使い方の違いなど多種多様です。

土地活用を検討したり、土地購入を検討する際に一度は耳にするのが…..   

『角地』ではないでしょうか。

一般的に良いとされるイメージの角地ですが、どうして人気があるか皆さんご存じですか。

 

角地って何？

角地は一般的に、周辺の土地より価格が上がる傾向にあります。

理由としては、日当たりが良い等の理由から好まれる傾向にあるかと思います。

意外と知らない角地のメリットとして『角地緩和』があります。

建築をする際に『角地緩和』を適用された場合、建ぺい率が緩和され10％加算される場合があります。

つまり家を建築する際、通常より大きい家を建てることができる可能性があるのです

凄いですよね

また土地活用の視点では、車の出し入れがしやすい等の多くのメリットがあげられますよ。

そんな角地ですが、多くの人がイメージする角地は下の図でしょうか

 

 

角地とは、敷地の２つ以上の辺が、交差する2つの道路に接する土地です。

また、接道部分が敷地周長の1/3以上必要となります。

その為設計士が『角地緩和』を適用する際の根拠として、周長を計算し、

接道している敷地の長さは周長の1/3以上である旨を建築確認申請図面に記載しますよ。

また他にも公園、広場、水面などに敷地が周長1/3以上接する場合も、角地とされる場合があります。

詳しくは各都道府県のホームページ、または近くの建築士に確認してみてくださいね

建築をする上で、敷地と道路の種類を調べることはとても大切

皆さんも敷地と道路について調べてみてくださいね。

きっと新しい発見がありますよ。

 

 

企画室　宅地建物取引士　グロガン恵美

企画室の比嘉です。

大阪市の繁華街ミナミにある有名ラーメン店「金龍ラーメン道頓堀店」

龍の立体看板しっぽ部分が隣接地に、はみ出ているとして、

地主が撤去を求める訴訟を提起していましたが、２３日撤去されたようですね。

 

訴訟前の状況

1992年頃に設置されたラーメン店看板、

龍の胴体がうねるように設置されていて、

建物側面の壁から、しっぽ部分が突き出していたそうです。

しっぽ部分が突き出した壁の下には庇があって、

その下には客席が並び、しっぽ側建物隣接部分は通路として使用。

地主の主張

地主は「建物を新築するにあたって龍のしっぽ部分と

建物庇が土地の使用を制限している」として撤去を求めていました。

ラーメン店の主張

金龍ラーメン側は「しっぽ部分が飛び出している西側部分は既に時効取得している」と主張。

一方、地主は「尻尾や庇はあくまで空中の工作物であり係争部分を排他的に

占有しているとは言えない」と主張。

判決は

一審判決で大阪地方裁判所は、

しっぽ部分や外壁のひさしの撤去を命じ、金龍ラーメン店側が敗訴

控訴審判決でも大阪高等裁判所は2024年5月29日に、

一審判決を支持し、金龍ラーメン店側の控訴を棄却しています。

弊社には毎週様々なご相談が寄せられますが、

土地境界トラブルのご相談も多いものです。

地主の皆さん、土地の管理には十分お気をつけください。

この判決の時効取得については、次回詳しくご説明しますね。

企画室広報　比嘉

建築できるかどうかチェックする判断の一つに

地目がありますが

建築できる土地は宅地以外にも

種類があることをご存知でしょうか。

逆に建築できない土地（地目）もあります。

土地の種類は何種類？

土地の種類は地目と呼ばれ、状況や使用目的によって

23種類に区分されています。

住宅が建築できる６つの地目

宅地・原野・山林・雑種地

宅地は地目変更せずに、住宅が建築できます。

山林、原野、雑種地は宅地に変更して

住宅を建てることができます。

田・畑

田、畑は宅地への地目変更が必要、また、

農地法の制限がかかるため、すべての土地が宅地へ

変更できるわけではありません。

（各市町村にある農業委員会に確認）

地目を調べる方法

土地の地目は、土地謄本を見ると

土地の地目を調べることができます。

お近くの法務局で申請するか、

法務省の「登記・供託オンライン申請システム」から

登記情報のPDFを入手可能です。

どちらも有料なのですが毎年4月頃に送付される

土地の固定資産税納税通知書に同封されている

「課税明細書」、「評価明細書」にも

地目が記載されています。

 

弊社では、不動産に関するご相談を受け付けております。

お気軽にご相談ください。

企画室　嘉数靖子