よくあるご質問

 

皆さんこんにちは、企画室比嘉大愛です。

弊社代表比嘉は、毎週金曜日16時25分～

FM沖縄にラジオ出演しております

ラジオでは、皆様から頂いた”

土地活用に関する疑問や質問”にお答えしておりますよ。

 

今日はお二人のご質問にお答えしたので２回に分けてご紹介します

 

最初の質問はこちら

ご質問

Q　不動産投資は節税になりますか

　　宜野湾市　匿名

 

回答

A 　不動産投資では減価償却費など、経費として認められるもの

　　があるので条件次第では所得税など軽減されます。

　　また、時価で評価される現金より不動産は相続税評価が低くな

　　るので相続税が節税になることはよく知られていますね。

　　注意点としては、キャッシュフロー（手元に残る現金）で

　　マイナスにならないかという点です。節税になっても赤字

　　では投資自体がハイリスクになってしまうので十分に注意してくださいね

　　比嘉忠男

 

詳しく解説しますね…

 

不動産投資は上手に活用すれば節税になりますが、

収益性とリスクも十分に検討する必要があります。

 

不動産投資で節税になる主な理由を簡単にまとめてみました

①減価償却費を経費にできる　

②条件により所得税・住民税の軽減が可能

③ローンの利息も経費になる

④固定資産税や管理費なども経費にできる

 

不動産投資はメリットばかりでなく、リスクもございます。

注意点も含めいくつかご紹介します

 

■キャッシュフロー(手元に残るお金)を重視する。

　そもそも収支が赤字だと資産形成はできません。

■出口戦略の計画

　節税できても、売却時に譲渡所得が発生すれば税金がかかります。

　投資をするのであれば、出口戦略も大切です。

　出口戦略とは、物件をいつ・どのように・どの価格で売却するか、

　あるいは相続・法人化などでどう引き継ぐか、あらかじめ計画しておくことです。

 

不動産投資は上手に活用すれば節税になりますが、過信は禁物です

建物を貸す場合、空室や修繕等で逆に赤字になるケースもあります。

また、税制が変わって計画が上手くいかなかった事例もありますよ。

不動産投資は、節税、収支、リスクを見極めたうえで

長期的な判断をしましょう。

 

次回は、不動産投資に欠かせないキャッシュフローについて詳しくご紹介しますね

 

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

お気軽にお問い合わせください。

JOINT TIMEへのご質問

来週の放送もお楽しみに～

皆様良い週末をお過ごしください。

 

企画室　比嘉大愛

 

皆さんこんにちは、企画室グロガンです。

沖縄もいよいよ梅雨入りですね　

なんと今年は、平年より12日遅く、

九州南部より49年ぶりに遅く梅雨入りしたそうです

断水がある沖縄には、まさに恵みの雨ですね

 

毎週金曜日16時２５分～

弊社代表比嘉は、FM沖縄のジョイントタイムへ出演しております

そこで皆様から頂いた土地活用の疑問・質問へお答えしておりますよ。

本日のご質問はこちら！！

Q 不動産の確定申告は難しいものでしょうか？　

離島　匿名

 

比嘉回答

A　特に相続して初めての申告は何をしていいのか全くわからな

　　いので戸惑いますよね。不動産の確定申告は毎年2月から

　　前年1年間の不動産収入と経費を計算して提出しますが、

　　実は毎年ほぼ同じパターンですから慣れてしまえば難しく

　　ありません！でも初回だけは税理士にお願いする方が私は

　　良いと思います。

　　理由は控除など見落としがあると支払税金が高かったり、

　　手続きに不備があれば、再申告ということにもなりかねません、

　　初回きちんと行えば、翌年からは税理士が申告したものを参考に

　　申告できるので安心です。

　　税理士費用は、内容によって3万円から10万円くらいかと

　　思いますが、検討してみてくださいね。　　

 

株式会社代表取締役　比嘉忠男

（建築士/宅地建物取引士/インスペクション国家資格者/管理業務主任者）

 

 

私、グロガンからも、確定申告に関する豆知識を

参考までにご紹介します。

 

①帳簿

会計ソフトを使うと自動化が進んでいるため、使いやすいかと思います

 

②国税庁の”確定申告書等作成コーナー”を活用

国税庁サイトの説明では、画面の案内に沿って金額の入力をするだけで所得税・消費税・贈与税の申告・青色申告等に対応できるとのこと。また、動画で操作方法などが確認できます

 

③法人化の検討

法人化のご相談も多く寄せられますが、設立前に個人と法人のメリット、デメリットを税理士へ相談する方が後々安心です。

 

初めての申告では様々なポイントがありますので、私も

不動産に詳しい専門税理士へ依頼することが良いかと思います

是非ご検討ください

 

 

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄、

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして、おかげさまで今年で11年目となりました。

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

JOINT TIMEへのご質問

お気軽にお問い合わせください。

企画室　グロガン　（宅地建物取引士）

お久しぶりです、皆様いかがお過ごしでしょうか。

企画室の恵美です。

毎週金曜日16時25分放送中、

弊社代表が土地活用の疑問、質問にお答えしている

FM沖縄ジョイントタイム

おかげさまで今年11年目を迎えました

沢山のご相談やお問い合わせ、有難うございます

 

今日のご質問は

Q   実家を相続したけど立地がいいので売るのか貸すのか迷っています。アドバイスお願いします。那覇市　H

 

弊社比嘉の回答は

A 　立地が良いなら私なら貸すことを選びますね　笑

　　将来売買する際の値上がり益も得られますし、

　　立地が良いから貸して安定収入も期待できます。

　　注意点は貸す場合、必ず定期借家権を使ってください。

　　また、相続財産を即時売却して別に投資する地主様も

　　いらっしゃいますよ。私なら教育資金に投資しますね。

      いずれにしても不明確な点は必ず税理士や専門家に相談して

      トラブルにならないように注意してください。

 

というのが、今回の放送内容でした。

今回の質問について私の方からもう少し詳しく解説しますね。

土地を所有している方の中には、質問者様のように

『売るべきか、それとも貸すべきか』と迷っている方も

多くいらっしゃいます。

そんな時に参考にして頂きたい内容をいくつかご紹介いします

 

土地の立地と将来性は？

土地の場所や今後の発展可能性は大切です。

都市部や開発地の近くでしたら、人口増加があって、

将来的に価格が上がる可能性があります。

そういった場合はすぐに売買するのではなく、

保有し続けることで将来的に大きな利益を生み出す

可能性も期待できます。

また売買しない土地や、保有している間は土地を貸すこともできます。

契約には『定期借家』と『普通借家』があります。

注意として、必ず『定期借家』で契約してください。

もし普通借家契約をした場合、借主に更新の権利があり、

原則として、正当な理由がない限り、

貸主から一方的に契約を終了できません。

 

”家じまい元年”の到来

２０２５年は団塊世代が後期高齢者に突入します。

この節目は、『家じまい』をする方が多くなる

タイミングと予想されます。

親の死去、施設への転居、長期入院、

介護などにより実家が空き家になる。

空き家になった実家を放置すれば、

固定資産税の負担を始め、草木の手入れ、倒壊や近所トラブルなど、

問題が発生する要因となります。

 

実家の相続は、放置や後回しにせず、

早めに計画を立て進めていくことが大切です。

また最善策として、ご家族が元気なうちに

相続の計画を立てることも重要です。

ご家族(両親)が元気であれば、家や土地をどうするかの判断、

名義変更を始めとする手続き、税金の支払い計画など、

様々な情報を家族で共有・計画する事ができます。

相続が気になる方は、前もって準備することをお勧めします

 

弊社代表比嘉は、毎週金曜日１６時２５分～

FM沖縄にラジオ出演しております。

ラジオでは皆様から頂いた

”土地活用に関する疑問や質問”にお答えしております。

土地活用の疑問、質問は、

FM沖縄またはジョイントのホームページにて投稿できます。

JOINT TIMEへのご質問

土地活用でお悩みの皆様、

是非お気軽にお問い合わせください

 

企画室　恵美

 

 

皆さんこんにちは、企画室角本です。

さて、前回に引き続き、ジョイントタイム（FM沖縄毎週放送中）に

寄せられたご質問のQ＆Aをご紹介します。

 

Q. 親は元気ですが、相続の悩みはどんな事がありますか？

　参考に教えてください。匿名

 

A.まず相続で一番の悩みは『誰が何を相続するのか』という事だと

前回お伝えしました。

そして、次に多い悩みとして、『相続の手続き』がございます。

相続手続きは、財産を引き継ぐために必要な法的手続きです。

下記に、簡単な手続きに関するのことをご紹介します

 

①死亡届の提出と必要書類の収集

・被相続人の死亡により、相続は開始されます。

死亡届は、亡くなった日から7日以内に提出します。

・相続手続きには、

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、住民票の除票、

相続人全員の戸籍謄本・住民票などが必要になります。

②相続人の確定

・戸籍をもとに、誰が法定相続人かを調べます。

　(配偶者・子・兄弟姉妹など)

③遺言書の有無の確認

・遺言書があれば、内容に従って手続きします。

　自筆証書遺言がある場合は、家庭裁判所で検認が必要です。

・遺言が無い場合は、

　法定相続割合または相続人同士の話し合い(遺産分割協議)で決めます。

④相続財産の調査

・相続財産には、預貯金、不動産、株式、車、借金などがあります。

・財産の内容・評価額を把握することで、

　誰が何を引き継ぐかの判断や、相続税の計算が可能になります。

⑤相続放棄(必要な場合)

・財産に借金が多い場合など、相続を放棄する選択もあります。

　これは相続開始を知ってから、

　３か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

⑥遺産分割協議

・相続人全員で『誰が何を相続するか』を決め、

　遺産分割協議書を作成します。

・これは不動産や銀行手続きで必要な書類になります。

⑦各種名義変更と財産の引継ぎ

・銀行口座の名義変更・解約

・不動産登記の変更(法務局にて)

・車や保険などの名義変更

⑧相続税の申告・納税(必要な場合)

・相続税がかかる場合、相続開始から１０か月以内に申告・納税します。

・納税には現金が必要になる為、

　不動産中心の相続では事前の準備が重要です。

 

このように、相続の手続きは時間と手間がかかります。

また、各手続きには申告・納税期間などもあるため、早めに期間を確認することが大切です。

 

相続手続きは、複雑な手続きもある為、

お近くの専門家(税理士、司法書士など)に相談することをお勧めします

 

弊社代表比嘉が出演している

FM沖縄JOINT TIME (毎週金曜日16：25～)

おかげさまで11年目を迎えました

パーソナリティーの伊芸梓さんと共に

土地活用＆不動産に関する疑問、質問に

お答えしております

ぜひ聴取いただけると嬉しいです。

 

 

企画室　角本

 

皆様こんにちは、企画室角本です。

弊社代表比嘉は、毎週金曜日16時25分～

FM沖縄にラジオ出演しております。

ラジオでは、皆様から頂いた

”土地活用に関する疑問や質問”に

パーソナリティの伊芸梓さんと共にお答えしております

今日のご質問はこちら。。。

Q. 親は元気ですが、相続の悩みはどんな事がありますか？

　参考に教えてください。匿名

 

A.親が元気なうちに相続について考えることは、

将来のトラブルを防ぐ上でとても効果的です。

相続のお悩みとして多いのは主に３つです。

 

まず相続で一番の悩みは『誰が何を相続するのか』という問題です。

例えば、不動産や預貯金をどのように分けるか、

兄弟や姉妹間で意見が違う事があります。

例えば長年親の介護を担ってきた子が

『もっと多く貰うべきでは』と思ったり

兄弟の長男が『沖縄では長男が仏壇を継ぐものだから全て相続するべき』

と主張されることもあります。

逆に何も親のことを気遣わなかった子が『平等に分けるべき』と

言い出すなど様々な意見が飛び交い、時に感情的になるケースも。

また生前贈与をしている場合、情報共有の不足や、

親の意図がうまく伝わらず不公平に感じられることもあります。

さらに親が内縁の配偶者や特定の友人等、

家族以外の人に財産を渡したいと考えるケースも増えています。

 

二番目の悩みは、相続手続きについてです。

次回は、そんな相続手続きのお話についてご紹介します。

是非ご確認ください

 

土地活用の疑問、質問は、

FM沖縄またはジョイントのホームページにて投稿できます。

JOINT TIMEへのご質問

お気軽に投稿くださいね。

企画室

皆さんこんにちは、企画室角本です。

毎週金曜日16時25分～出演中のFM沖縄

土地活用の疑問、質問に弊社代表比嘉忠男が

お答えして今年で11年目となりました。

今日の土地活用に関する疑問、質問はこちらです

Q 『家族信託』について教えてください。

A　家族信託を活用してみたいという主な理由に

親の認知症問題があります。

2030年には日本の認知症患者数は1,000万人を

超える勢いだという報道もありますが、

認知症になると、本人が法律行為を行う

能力(判断能力)を喪失するため、

不動産の売却や賃貸契約の更新、

金融資産の管理などができなくなります。

これにより、資産の凍結、また遺言書の無効

といった深刻なトラブルが

発生することもあります。

こうしたリスクに備える方法の一つとして、

『家族信託』が注目されています

例として、親が元気なうちに子との間で

信託契約を結ぶケースがあります。

信託契約の大まかなプロセスは下記となります。

１，信託契約を締結する

２，信託専用の口座を開設

３，不動産などの登記名義を変更(息子さんとの受託者)

４，信託財産の管理、運用の開始

注目ポイントとして、

資産の管理は子が行いますが、

そこから得られる収益(家賃収入等)は

親が受け取れる仕組みとなります。

 

家族信託には主に『委託者』『受託者』『受益者』の

３者がおります。

『委託者』とは、財産の所有者で、財産を信託（信じて託す）する人。

『受託者』とは、財産の管理運用を任される人。

『受益者』とは、財産から利益を受けとる人。

 

今回の例でいうと、委託者は親、受託者は子となります

 

家族信託の主なメリットをご紹介いたします

①万が一認知症になっても財産を管理できる

親が認知症になると、銀行口座が使えなくなったり、不動産が売却できなくなります。家族信託であれば、委託者(親)が元気なうちに財産を子へ託すことができます。

②自分(委託者)の希望通りに財産を引き継げる

家族信託を利用すれば、誰に財産を引き継がせるか、親が元気なうちに決めることができますし、さらにその次の次まで、指定することもできます。

③相続でもめるのを防げる

家族信託をしておけば、誰が財産を受け取るのか決まっているので、家族間の争いや、手続きの遅れを防ぐことができます。

④子供の借金の影響を受けない

子供が借金して破産しても、信託した財産は取られません。信託財産は親のものであり、子供の借金の対象にはならないからです。これを『倒産隔離機能』と言います。

 

家族信託を利用すれば、判断能力を失った後でも財産を有効に活用し、残った家族の生活を守ることが可能になります。

多くのメリットがある家族信託ですが、

信託契約は慎重に行う必要がありますよ

 

家族信託を使うときの注意点をご紹介します

①信託財産を管理する受託者には、高い信頼性が求められます。

なぜなら適切に信託財産が管理なされなければ、トラブルの原因になってしまうからです。

不動産は受託者の名義になりますし、預金口座も受託者にて管理するので信じて託せる相手でないとトラブルになりますよ！

②家族内で情報の共有をする。

家族信託は家族みんなが理解していることが大切です。できるだけ事前に話し合い、みんなが納得してから進めましょう。信託契約を知らされていなかった家族がいると、後でトラブルのもとになってしまいます。

③契約の際は、司法書士や税理士など専門家に相談することが大切です。

家族信託の実務経験のある専門家に相談してくださいね。不動産を所有していれば必ず登記は必要ですから司法書士がお勧めです。

今週のご質問でした

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

お気軽にお問い合わせください。

JOINT TIMEへのご質問

来週の放送もお楽しみに～

皆様良い週末をお過ごしください。

 

企画室

皆様こんにちは、企画室グロガン恵美です。

 

本日は、私がお客様より頂いた疑問をご紹介いたします。

ご住居を建築されるお客様の質問でしたが、

『土地測量は本当に必要ですか』

というものです。

例えば隣地の塀に、三方囲まれている土地があるとします。

土地の所有者は、隣地が立てた塀がある為、

自分の土地の境界は明確であると考え、

土地測量はいらないと考えました。

 

しかし考えてみてください、既存の塀が境界線からはみ出していない保証はございません

実際、既存の塀が越境している実例は少なくないものです。

土地測量を行うメリットはいくつか挙げられます。

 

境界線の明確化（確定測量）でトラブル防止

■隣地との境界線を明確にすることで、

将来の境界トラブルを未然に防ぐことができます。　　　

例えば、境界線を明確にしないと土地を

受け継いだお子さんなどが

境界トラブルに巻き込まれる可能性があります。

■特に那覇市など地価の高い地域では、境界紛争は多く、正確な測量が重要です。

 

建築する上で重要な情報の一つ

■建築基準法では、建物を建てる際に、敷地面積に対する建築面積の割合(建ぺい率)が定められています。正確な敷地面積が不明な場合、建築計画が法令に適合しているか判断できないこともあります。

 

土地測量を実施しない理由の一つとしては、費用が掛かるという事をよく聞きます。

しかしその費用を上回るほどのメリットがある事は事実です。

 

ジョイントの実施している測量とは

弊社が企画する現場では、

測量に応じていただけない場合、

設計をお断りさせて頂いています。

また、実施する測量は

単なる土地測量だけではなく、

高低差、下水、給水位置、電柱、

歩道切り下げ位置などなど、

設計する上で必要な情報を一緒に測量します。

境界の確定以外にも測量することで

得られるメリットは大きいので

皆様も是非、土地測量について

確認してみてくださいね

 

弊社代表比嘉が出演している

FM沖縄JOINT TIME (毎週金曜日16：25～)

は11年目を迎え、

パーソナリティーの伊芸梓さんと共に

土地活用＆不動産に関する疑問、質問に

お答えしております。

こちらもぜひ聴取いただけると嬉しいです。

 

企画室　宅地建物取引主任者

グロガン恵美

皆さんお久しぶりです。

企画室のグロガン恵美です。　

４月もあっという間に終盤ですが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

先日、弊社物件の鉄筋の配筋検査に同行いたしました。

鉄筋とは建物の「骨格」であり、建物構造

の強度を支える非常に重要な部分です。

鉄筋が適切に配筋されていないと、

耐震性、耐久性に大きな問題が生じます。

配筋検査(はいきんけんさ)とは、

コンクリート打設前に行う検査で

設計図に基づいて鉄筋が

正しく配置されているか、

本数・太さ・間隔・定着長さ・かぶり厚さ

などを確認する重要な検査です。

同行した現場では

写真でわかるように鉄筋の配列など

とても綺麗な配筋だと立会した皆さんのお話でした。

配筋検査メリットとしては

①コンクリート打設施工不良の未然防止です

　配筋はコンクリートで覆われる為、

「見えない部分」となるので後の確認や修正ができません。

　打設前にチェックすることで施行ミスや施行不良を防げます。

②信頼性のある工事という証明になる。

　検査を通じて、施工者や設計者の誠実さや

　品質に対する意識の高さが見える形となります。

③資産価値の向上につながります。

　構造的に信頼できる建物は、

　将来的に売却や賃貸する際に評価が高くなります。

④トラブル時の証拠となる

　将来的に何か不具合などが生じた場合、検査記録や写真などがあれば

　重要な証拠となります。

　記録を保管しておくことはトラブルに備える点で重要ですね。

 

配筋検査は、建物を建築する上では

非常に大切なプロセスの一つなんです

 

今回も無事に検査を終了することができました。

有難うございます

建物完成まで、安全第一で監理して参りたいと思います。

 

企画室　宅地建物取引主任者

グロガン恵美

 

皆様こんにちは、企画室の角本です。

弊社代表比嘉は、毎週金曜日16時25分～

FM沖縄にラジオ出演しております。

ラジオでは、皆様から頂いた”土地活用に関する疑問や質問”にお答えしておりますよ。

パーソナリティの伊芸梓さんと

本日の質問はこちら

Q.　相続税が払えなかったらどうしたらいいですか　(匿名希望)

A. 　相続税の納付は、多くの方にとって大きな負担となることがありますよね。万が一相続税を期限内に納付できない場合、いくつかの方法がございます。

①延納　相続税を一括で納付することが難しい場合、一定の要件(担保など)を満たせば、分割で納付することができます。また延納には利子税が発生します。利子税は相続財産の種類や金額によって異なります。延納は税務署に申請し、許可を受ける必要があります。　

②物納　金銭での納付が困難な場合に、一定の種類の相続財産(不動産、有価証券など)で相続税を納付する方法です。物納できる財産の種類や評価額には条件があり、税務署の審査や許可が必要です。

③売却　相続財産の売却は有効な手段の一つです。メリットとして納税資金の確保、維持管理費等からの解放、遺産分割の円満化につながる場合があります。デメリットとして、希望価格で売却できるとは限りません。売買に最適なタイミングを待てない場合が多く、市場価格よりも低い価値で売却せざるを得ない可能性があります。

⑤保険　生命保険で支払うこともできます。相続人全員が受け取る生命保険金の合計が『５００万円×法定相続人の数』以下であれば保険額には相続税はかからないことがあるので税理士や専門家にご相談してみてくださいね。

 

本日のご相談内容でした。

毎週沢山のご質問やご相談をいただきありがとうございます。

土地活用の疑問、質問は、FM沖縄またはジョイントのホームページにて受け付けております。

 

JOINT TIMEへのご質問

今後も是非お気軽にご相談ください

皆様、良い一日をお過ごしください

 

企画室　角本

こんにちは、企画室の角本です。

家族の高齢化が進み、家族信託を選択される方が増えている。

と聞きましたが、弊社も特に親交のある地主様の

家族信託をお手伝させて頂く機会があります。

家族信託

家族信託は、財産管理方法の１つ

自分で財産を管理できなくなった時のために

自分の財産管理をする権限を信頼できる者に

信じて託す制度です。

家族の高齢化に伴う様々なトラブルに

柔軟に対応できる為、注目されています。

高齢化が進む中、認知症になった時に備えたい。

という家族やご本人の思いもあるようです。

・家族信託の仕組み

委託者・受託者・受益者の３者間で行われます。

委託者：財産を託す地主や家主ご本人で、例えば父親

受託者：財産を管理する人で、例えば息子さん、

委託者から不動産や現金などを預り管理・運用します。

受益者：財産の利益を受け取る人→委託者と同一の場合が多く、例えば父親です。受託者から財産の利益を受け取ります。

・家族信託を実施する主なプロセスは

１　家族信託の内容や目的を話し合う

２　信託契約書を作成

３　信託契約書を公正証書にする

４　信託財産を受託者へ名義変更（信託登記）

５　金銭を信託にするための銀行口座を開設

６　信託契約による財産管理のスタート

家族信託の手続きの依頼ですが、

信託登記が必要の為、登記申請が代行できる

司法書士か弁護士に依頼するのが良いと思います。

家族信託が注目される理由

認知症などで親の管理能力が低下する前に行えば

財産の管理と運用が継続でき、

資産の凍結も防ぐ事ができます。

また、遺言書に代わる効力があり、

2代先へ財産を託していくことも可能です。

ぜひ一度専門家にご相談してみてくださいね。

 

弊社では不動産全般のご相談を承っております。

地主の皆様、土地活用のジョイントにお気軽にご相談ください。

 

企画室　角本